¿Te estás preguntando cuál es la diferencia entre una ADU conectada y una desconectada? Ambas pueden parecer similares a simple vista, pero en realidad hay varios aspectos en los que difieren. En este artículo te vamos a explicar las 5 diferencias más importantes, para que puedas tomar la mejor decisión sobre cuál de ellas es la más adecuada para tus necesidades. ¡No te pierdas esta guía completa sobre ADUs!
Puede agregar un valor significativo a su propiedad, obtener un ingreso de alquiler constante o proporcionar un hogar a un padre o pariente anciano. ¿Cómo? Al construir una unidad de vivienda accesoria o ADU en su lote.
Una ADU es simplemente una casa secundaria más pequeña que se construye en el mismo terreno que la residencia principal.
Las ADU pueden ser de varias formas y tamaños. Dependiendo del motivo por el que lo estés construyendo, tendrás que elegir el tipo de ADU que mejor se adapte a tus necesidades y preferencias.
Prácticamente cualquier sala de estar separada en su propiedad que tenga su propia entrada, cocina, baño y dormitorio puede considerarse una ADU. Naturalmente, esto permite muchos tipos diferentes de estructuras.
El espacio disponible, las leyes de zonificación locales y el uso previsto son solo algunas de las cosas que tendrá que considerar al determinar los detalles de la ADU que desea construir en su propiedad. (Aquí encontrará más información sobre cómo averiguar cuáles son sus leyes locales). Pero su primera opción es entre dos categorías de ADU.
Estos se conocen como ADU adjuntas y separadas: los dos tipos principales de unidades de vivienda accesorias que puede construir. Además de estos, hay varias subcategorías, que incluyen ADU de conversión de garaje, ADU de sótano, ADU junior y más. Pero cada ADU se puede clasificar primero como una ADU adjunta o separada.
La principal diferencia entre las ADU adosadas y las separadas es que, a pesar de ser un espacio habitable separado, una ADU adosada comparte una pared con la residencia principal y, por lo tanto, está adosada a ella. Una ADU separada, por otro lado, está separada de la residencia principal por un terreno abierto.
Una ADU construida en el sótano o en el ático de la residencia principal se considerará una ADU adjunta. Y la cantidad de distancia (conocida como retroceso) entre una ADU separada y la residencia principal puede variar según las leyes locales y el espacio disponible.
En otras palabras, una ADU adjunta podría ser parte de la residencia principal que contiene todas las instalaciones de un espacio habitable separado. Sin embargo, una ADU separada es una casa más pequeña e independiente construida en el mismo terreno que la residencia principal. Por esta razón, las ADU separadas también se conocen como casas de campo.
Diferencias entre ADU conectadas y desconectadas
Para ayudarlo a decidir el tipo de ADU que mejor se adapte a sus necesidades, hemos compilado una lista de las principales formas en que las ADU conectadas y desconectadas difieren entre sí. Tenga en cuenta, sin embargo, que esta no es una lista completa.
El tipo exacto de ADU (en términos de tamaño y diseño) que puede construir dependerá, en gran medida, de las leyes de zonificación locales, su lote y su presupuesto. Por lo tanto, deberá investigar un poco antes de tomar una decisión sobre el tipo de ADU que prefiere.
Dicho esto, existen algunas diferencias entre las ADU conectadas y desconectadas que son de naturaleza más universal. Estos son los siguientes:
1. Tamaño máximo
Al elegir entre una ADU adjunta o separada, el tamaño de la vivienda es una de las principales diferencias que deberá tener en cuenta. Esto se debe a que existen diferentes restricciones que rigen el tamaño máximo de una ADU conectada o desconectada.
Por ejemplo, en el estado de Californiala Ordenanza de ADU dicta la cantidad de pies cuadrados que puede agregar a su hogar existente cuando construye diferentes tipos de ADU.
En la mayoría de las ciudades y condados de California, no puede construir una ADU adjunta que sea más grande que la mitad del tamaño de su residencia principal. Esto significa que si vive en una casa unifamiliar de 1,500 pies cuadrados, entonces su ADU adjunta no puede tener más de 750 pies cuadrados.
Las restricciones pueden ser aún más estrictas en su área. Por ejemplo, en la ciudad de Sonoma, una ADU adjunta no puede ser más grande que el 30 por ciento del área habitable existente de la residencia principal.
Por otro lado, en la mayor parte de California, una ADU separada puede tener hasta 1200 pies cuadrados (siempre que haya espacio suficiente para una vivienda de ese tamaño) independientemente del tamaño de la residencia principal.
Si bien las diferentes jurisdicciones dentro de California tienen sus propias regulaciones relacionadas con el tamaño cuando se trata de la construcción de ADU, todas las ADU separadas se pueden construir hasta 800 pies cuadrados, independientemente de la parte del estado en la que se encuentre.
La mayoría de las jurisdicciones también requieren que una ADU separada tenga menos de 16 pies de altura y que tenga retranqueos traseros y laterales de al menos 4 pies cada uno. Por otro lado, una ADU adjunta puede ser tan alta como la residencia principal y, naturalmente, no requiere contratiempos. Una ADU adjunta podría ser una buena idea si su lote es relativamente pequeño, ya que maximizará la cobertura del lote al eliminar la necesidad de contratiempos.
Esto es importante porque el tamaño de una ADU afecta todo, desde el precio de mercado de la propiedad y los posibles ingresos por alquiler hasta los posibles usos de la estructura. Además, algunos de los costos fijos de construcción siguen siendo los mismos, independientemente del tamaño de la ADU. Por lo tanto, el tamaño de su ADU podría tener un impacto significativo en el retorno de la inversión que puede esperar de manera realista.
2. Costos de construcción
En términos del costo de construcción, existe una diferencia significativa entre las ADU adjuntas y las separadas. En general, las ADU separadas son mucho más caras de construir que las que están unidas a la residencia principal.
Por ejemplo, una ADU separada de un piso en un área urbana de California podría costar entre $300K y $400K. Dado que las ADU separadas generalmente se construyen desde cero, sin cimientos preexistentes u otra estructura de soporte, cuestan tanto como una casa pequeña e independiente.
Por otro lado, construir una ADU adjunta en el mismo terreno probablemente le costará entre $200K y $350K. Las ADU adjuntas son más económicas porque comparten una o más paredes con la residencia principal. A menudo, se construyen sobre una base existente.
Dado que no es necesario construirlos desde cero, también requieren menos materiales de construcción en bruto. Debido al requisito reducido de materiales y mano de obra, las ADU adjuntas son la opción más asequible.
El costo de una ADU adjunta puede disminuir aún más si está ubicada en un ático o sótano terminado de la residencia principal. Para los observadores externos, tal ADU puede no parecer una unidad de vivienda separada. Sin embargo, si tiene cocina, baño, dormitorio y entrada independiente, entonces cumpliría con los requisitos para ser reconocida legalmente como una ADU adjunta.
(Una forma de crear entradas separadas para una ADU en el sótano o en el ático es tener un área de vestíbulo común que se bifurca en dos entradas separadas, una que conduce a la ADU y la otra a la sala de estar principal).
3. Ingresos potenciales por alquiler
Lo más probable es que obtenga un ingreso de alquiler más alto con una ADU separada que con una adjunta. La razón de esto es doble.
- Las ADU separadas suelen ser más grandes, ya que no se limitan a tener solo la mitad del tamaño de la residencia principal. Alquilar un espacio habitable más grande automáticamente significa que puede cobrar una cantidad más alta de alquiler.
- Una ADU separada ofrece mucha más privacidad al inquilino. Puede crear más separación entre la ADU separada y la casa principal usando arbustos (o una cerca) para acordonar la parte del patio donde se encuentra la ADU separada.
El espacio habitable más grande y la privacidad adicional aseguran que los propietarios puedan cobrar más por las ADU separadas. Por ejemplo, en Portland, Oregón, una ADU adjunta de 750 pies cuadrados, ubicada en el sótano de una casa unifamiliar, probablemente le costará alrededor de $1200 al mes en alquiler. Por otro lado, una ADU independiente de dos dormitorios en la misma ubicación costaría no menos de $2,000/mes en alquiler.
Sin embargo, debe recordar que la cantidad real de alquiler que recibe no es su ROI. Construir y mantener una ADU separada implica varios gastos de los que no tendría que preocuparse con una unidad adjunta.
Además de ser más costosa de construir, una ADU separada también necesita algunos electrodomésticos de servicio pesado como un calentador de agua y un horno. Las conexiones de servicios públicos y los sistemas de alcantarillado separados también aumentan el costo de poseer y operar una ADU separada.
Después de los costos de mantenimiento y las tarifas de servicios públicos, puede esperar obtener un ingreso neto de aproximadamente $ 850 por mes de su ADU independiente de dos habitaciones. El ingreso mensual neto de una ADU adjunta, si se alquila, puede ser de alrededor de $500. (Estos números son solo ejemplos; variarán ampliamente según la ubicación, el tamaño y el diseño de su propiedad). (Lectura adicional: ¿Por cuánto puede alquilar su ADU?)
4. Requisitos de estacionamiento
Los requisitos de estacionamiento para diferentes tipos de ADU pueden variar ampliamente de una jurisdicción a otra. No existen soluciones únicas para el problema del estacionamiento, pero podemos ofrecer algunas pautas generales y resaltar las tendencias recientes en las regulaciones que rodean el estacionamiento ADU. Aún así, al final del día, tendrá que hacer su propia investigación para averiguar todo lo que pueda sobre los requisitos de estacionamiento para las ADU en su área.
Para las ADU separadas, la ciudad de Menlo Park en California requiere al menos un espacio de estacionamiento fuera de la vía pública. El espacio de estacionamiento puede ser cubierto o descubierto. Puede ubicarse en la parte delantera, trasera o lateral de la ADU. Si un garaje se convierte en una ADU en un distrito unifamiliar, entonces no necesita construir un espacio de estacionamiento de reemplazo para la residencia principal.
Sin embargo, si la propiedad está ubicada en un distrito de importancia histórica o arquitectónica, o si se encuentra a menos de media milla de la instalación de transporte público más cercana, entonces no se requiere estacionamiento fuera de la calle para una ADU separada.
En el caso de las ADU adjuntas, los requisitos de estacionamiento dependen de si la ADU está ubicada en el interior de la residencia principal (en un sótano o ático) o si se agrega al exterior de la casa. Una ADU adjunta exterior debe tener un espacio de estacionamiento propio fuera de la calle, al igual que las ADU separadas.
Por otro lado, una ADU interior no necesita tener ningún espacio de estacionamiento adicional en el lote. Sin embargo, el estacionamiento en la calle durante la noche no está permitido en los distritos de zonificación unifamiliares en Menlo Park, por lo que la falta de un espacio de estacionamiento podría limitar su capacidad para alquilar la ADU.
5. Cambios en la valoración de la propiedad
Las ADU adjuntas y separadas afectarán el valor de su propiedad de diferentes maneras. En general, una ADU separada aumentará el precio de mercado de su propiedad y le agregará más valor que una ADU adjunta.
Sin embargo, una ADU adjunta puede hacer un mejor uso del espacio disponible que una ADU separada, lo que le brinda más pies cuadrados de espacio habitable en la misma cantidad de terreno.
Por lo tanto, si tiene un lote compacto donde cada centímetro de espacio es primordial, entonces una ADU adjunta podría ser una mejor manera de agregar valor a su propiedad haciendo un uso óptimo de todo el espacio disponible. No se desperdiciará ningún terreno al crear una separación entre la residencia principal y la ADU.
En la mayoría de las áreas de Los Ángeles, por ejemplo, el costo promedio por pie cuadrado para una casa unifamiliar es de alrededor de $470. Por lo tanto, una ADU separada de 1,000 pies cuadrados aumentaría el valor de dicha propiedad en $470K, como mínimo.
La construcción de una ADU de 1,000 pies cuadrados en Los Ángeles normalmente no costaría más de $250,000 (incluido el costo del diseño, los permisos, etc.), por lo que el propietario obtendría un ROI aproximado de $220,000 por supervisar menos de un año de trabajos de construcción en su propiedad.
Una ADU adjunta también agregaría mucho valor a la propiedad, aunque podría ser un poco menos que una cabaña en el patio trasero. Esto se debe a que los compradores potenciales generalmente prefieren una unidad de vivienda privada separada en lugar de una ADU que comparte una o más paredes con la residencia principal.
Además, en la mayoría de las jurisdicciones, una ADU adjunta no puede ser más grande que el 50 por ciento del tamaño de la residencia principal. Esto limita automáticamente la medida en que una ADU adjunta puede agregar valor a su propiedad. El valor de una propiedad generalmente se determina sobre la base del precio por pie cuadrado. Dado que una ADU adjunta solo puede tener el 50 por ciento de los pies cuadrados de la casa principal, solo puede aumentar el valor de la propiedad en aproximadamente un 50 por ciento.
Nota final
Estas son algunas de las principales diferencias entre las ADU conectadas y desconectadas. Para determinar qué tipo de ADU es el más adecuado para su propiedad, debe considerar varios factores, incluido su presupuesto, el tamaño de su lote, las regulaciones de zonificación en su área y sus propios objetivos financieros a largo plazo.
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