6 formas posibles de financiar la construcción de su nueva ADU

Una unidad de vivienda accesoria, a menudo abreviada como ADU, puede ser una excelente manera de aumentar el valor de mercado de su hogar, crear espacio adicional y generar algunos ingresos adicionales a través del alquiler. Por lo tanto, no sorprende que las ADU hayan ido ganando popularidad en muchas partes del país.

Si desea construir una ADU en su propiedad para obtener un espacio adicional para vivir, o una fuente adicional de ingresos, entonces está en el lugar correcto. En este artículo, lo ayudaremos a comprender qué es exactamente una ADU, qué beneficios puede ofrecer y, lo que es más importante, cómo obtener el financiamiento que necesita para construir una ADU en su propiedad.

¿Qué es una ADU y por qué necesita una?

Una unidad de vivienda accesoria (o ADU) es una casa o estudio separado e independiente que está ubicado en el mismo terreno que una casa unifamiliar más grande. La ADU se puede adjuntar o separar de la residencia principal. La mayoría de las ADU tienen su propia cocina, baño y sala de estar. Idealmente, también deberían tener una entrada separada de la de la casa principal, para maximizar la privacidad y la comodidad.

Si bien se espera cierta separación de la residencia principal, una ADU debe compartir la misma dirección que la casa principal. Si dos casas en el mismo terreno tienen direcciones separadas, entonces ninguna de las dos unidades de vivienda puede considerarse una ADU. En cambio, ambas estructuras serían parte de una propiedad de dos familias (como un dúplex, por ejemplo), en lugar de una casa unifamiliar.

Además, una ADU normalmente no tendría su propio medidor de servicios públicos separado del de la casa principal. (Si bien es técnicamente posible instalar un medidor separado en su ADU para servicios como gas y electricidad, es raro porque hacerlo puede ser prohibitivamente costoso, por una suma de $ 2,000 a $ 4,000, dependiendo de dónde se encuentre la casa. Así que la mayoría las personas que alquilan una ADU calcularán las facturas de servicios públicos promedio de la ADU y las incluirán en el alquiler mensual del inquilino).

Puede construir una unidad de vivienda adicional para tener espacio adicional para el trabajo y la recreación. Muchas personas construyen ADU en su propiedad para proporcionar un espacio de vida separado para un padre anciano o un hijo adulto que vive en casa.

Si no tiene ningún uso para usted mismo, también se puede alquilar una ADU a un inquilino para obtener un ingreso adicional cada mes. Por último, una ADU aumentará el valor de reventa de su casa por un margen significativo, lo que generalmente le brinda un buen retorno de la inversión.

Costo de ADU y la posible necesidad de financiamiento

Hay muchas buenas razones para construir una ADU, especialmente si tiene un terreno adicional sin usar alrededor de su casa. Sin embargo, tal proyecto puede ser bastante costoso. Una ADU generalmente costará alrededor de $ 150- $ 300 por pie cuadrado, lo que significa que una vivienda modesta de 750 pies cuadrados le costará más de $ 150k, en la mayor parte del país.

El costo de su ADU también dependerá de si está adjunta a la casa principal o si es una unidad separada e independiente. Las ADU separadas, por lo general ubicadas a unos pocos pies de distancia de la residencia principal, son más costosas de construir que las que están unidas a la casa principal.

Por otro lado, las ADU construidas mediante la conversión de un garaje o sótano preexistente son algunas de las más asequibles. Para obtener una estimación exacta de los posibles costos de construcción, debe consultar a un contratista con experiencia en la construcción de ADU similares en su área.

Si bien los propietarios más ricos pueden pagar la construcción de una ADU de su propio bolsillo, esta no sería una opción viable para la mayoría de las personas. Entonces, si necesita una forma de financiar su proyecto ADU, consulte las opciones a continuación.

1. Préstamo con garantía hipotecaria

También conocido como segunda hipoteca, un préstamo con garantía hipotecaria es uno de los métodos de financiamiento de ADU más comunes. Sin embargo, solo puede calificar si es dueño absoluto de su propiedad o si tiene suficiente capital en ella para pedir dinero prestado.

Un préstamo con garantía hipotecaria le permitirá pedir prestada una cantidad fija de dinero, que luego deberá pagar en un calendario predeterminado. Las segundas hipotecas suelen tener un calendario de pago de alrededor de 10 años, más corto que la típica primera hipoteca de 30 años.

Por lo general, una segunda hipoteca también tendrá una tasa de interés más alta que una primera hipoteca. También deberá pagar las tarifas del prestamista, las tarifas de tasación, el título y las tarifas del informe de crédito para dicho préstamo, así como los costos de cierre típicos.

Dado que la adición de una ADU aumentará el valor de mercado de su hogar, al mismo tiempo que lo ayudará a obtener ingresos adicionales a través del alquiler, tiene sentido aprovechar el valor de su hogar para financiar la construcción de la ADU. La cantidad fija de efectivo y el programa de pago predeterminado pueden facilitar la preparación del presupuesto y minimizar el riesgo de incumplimiento.

Una de las principales ventajas de un préstamo con garantía hipotecaria es que tienen una tasa de interés más baja que la mayoría de los otros tipos de préstamos. También tienen una tasa de interés fija, lo que hace que el proceso de pago sea más predecible y menos complicado. Las segundas hipotecas también pueden, a veces, ser deducibles de impuestos, lo que significa que ayudarán a reducir su carga fiscal general durante muchos años.

2. Línea de crédito con garantía hipotecaria

HELOC significa Línea de crédito con garantía hipotecaria y está estructurada como una línea de crédito renovable que se ofrece contra la equidad que el propietario tiene en su propiedad.

Si no sabe exactamente cuánto dinero necesitará para financiar su proyecto ADU, entonces un HELOC podría ser su mejor opción, ya que solo tendrá que pagar intereses sobre el efectivo que haya retirado y utilizado, en lugar de todo el dinero. cantidad del préstamo, como sería el caso de una segunda hipoteca.

No obstante, debes tener en cuenta que el tipo de interés es variable en el caso de una HELOC, y el calendario de pagos suele rondar los 10 años. No necesita pagar ninguna tarifa adicional para retirar efectivo (hasta un límite establecido), cuando lo necesite. La mayoría de los prestamistas establecerán un límite del 80 al 85 por ciento del valor de su propiedad, menos la cantidad que aún debe en su primera hipoteca.

Una de las principales razones de la popularidad de los HELOC es que a menudo no implican costos de cierre ni otros cargos. También tienen las mismas ventajas fiscales que un préstamo con garantía hipotecaria, lo que significa que el interés que paga en un HELOC suele ser deducible de impuestos, siempre que utilice el dinero en proyectos de mejora del hogar, como la construcción de una ADU.

El único inconveniente de una HELOC es que las tasas de interés son variables y, por lo tanto, pueden aumentar inesperadamente. Esto significa que tiene que prestar atención constante al estado de su préstamo para evitar tener que cargar repentinamente con pagos de intereses más altos.

3. Préstamo personal

Muchos propietarios obtienen préstamos personales no garantizados para pagar proyectos de renovación de viviendas, incluida la construcción de una ADU. Las tasas de interés de dichos préstamos personales son mucho más altas que las de un préstamo garantizado, como una segunda hipoteca o un HELOC.

Sin embargo, los préstamos personales son más fáciles de obtener y no requieren ninguna garantía (a diferencia de los préstamos con garantía hipotecaria, en los que la propiedad misma se mantiene como garantía del préstamo). Por lo tanto, los préstamos personales se consideran menos riesgosos, ya que no perdería su casa si incumpliera el pago del préstamo por algún motivo imprevisto.

Necesita un ingreso familiar relativamente alto y una excelente calificación crediticia para calificar para un préstamo personal no garantizado que sea lo suficientemente sustancial como para cubrir la construcción de una ADU.

Idealmente, solo usaría préstamos personales para cubrir la brecha entre el costo de su ADU y la cantidad que puede pedir prestada a través de préstamos con garantía hipotecaria y HELOC.

Por lo tanto, un préstamo personal se puede utilizar para pagar los gastos iniciales, como dibujos arquitectónicos, permisos y tasas de tasación, etc. Si utilizó un préstamo personal para financiar todo el proyecto ADU, el costo de su ADU se dispararía debido al interés extremadamente alto. tarifas

Un préstamo personal solo debe usarse como una solución temporal para gastos de construcción relativamente menores, cuando otras fuentes de financiamiento de ADU no están disponibles. El proceso de solicitud y aprobación de estos préstamos es bastante simple y directo, por lo que son una excelente manera de obtener financiamiento rápido.

4. Refinanciamiento con retiro de efectivo

El refinanciamiento con retiro de efectivo puede ser una excelente opción para usted, si desea consolidar sus préstamos o cambiar su proveedor de hipoteca. Este tipo de préstamo le permitirá reemplazar su primera hipoteca existente por una nueva, mientras toma parte del capital que ha acumulado en su casa como el efectivo que necesita para la construcción de su ADU.

Recibirá un pago de suma global por única vez, que tendrá que pagar a lo largo del tiempo junto con el pago mensual de su hipoteca. Esto le permitirá consolidar los gastos incurridos por el proyecto ADU en su hipoteca existente, en lugar de tener que administrar múltiples préstamos obtenidos de diferentes fuentes.

Cuanto más capital tenga en su casa, mayor será la cantidad de dinero que podrá recibir a través de un refinanciamiento con retiro de efectivo. Esto puede limitar su poder de endeudamiento, pero este tipo de préstamo tiene una tasa de interés relativamente baja y puede ayudarlo a mejorar su puntaje crediticio con un riesgo mínimo.

Esta es la opción de financiamiento ADU perfecta para aquellos que obtuvieron su primera hipoteca cuando las tasas de interés eran mucho más altas, ya que refinanciar el préstamo podría permitirle obtener una tasa de interés más baja esta vez.

La tasa de interés para un refinanciamiento con retiro de efectivo puede ser fija o variable, así que asegúrese de hablar con su prestamista antes de decidir cuál de las opciones disponibles es más adecuada para usted.

5. Préstamo para construcción/renovación

Un préstamo de construcción o renovación es una buena manera de financiar el desarrollo de su ADU, especialmente si no tiene suficiente capital en su casa para calificar para algunas de las opciones de préstamos garantizados, como un HELOC o un refinanciamiento con retiro de efectivo.

Antes de que se otorgue el préstamo, un tasador evaluará el valor proyectado de la propiedad, una vez que se haya construido la ADU. El préstamo se otorgará sobre la base del valor de tasación futuro de la vivienda (incluida la ADU), en lugar de su valor actual. Dado que la ADU, una vez construida, aumentará el valor general de su propiedad, esto le permitirá calificar para un préstamo más grande del que hubiera sido elegible de otra manera.

El monto total del préstamo no se le entregará de una sola vez. En cambio, el prestamista lo desembolsará durante un período de tiempo predeterminado, mientras que un inspector verifica regularmente el progreso de su proyecto de construcción de ADU. El contratista general seleccionado para manejar la construcción de la ADU también deberá ser aprobado por el prestamista antes de que pueda comenzar el proceso de construcción.

Las inspecciones periódicas están destinadas a proteger tanto al prestamista como al prestatario. Obtendrá supervisión y orientación regulares durante todo el proyecto de construcción de ADU, asegurándose de que todo funcione sin problemas hasta que se libere el monto total del préstamo y se complete el proyecto.

Los préstamos para la construcción implican requisitos estrictos, lo que hace que el proceso de solicitud sea bastante complejo. Tendrá que organizar inspecciones periódicas durante el proceso de construcción, enviar un cronograma de sorteo obtenido de su contratista y compartir actualizaciones constantes sobre el progreso de la ADU con su prestamista.

6. Préstamo de cuenta de jubilación

Las cuentas de jubilación como 401k o IRA pueden ser una fuente viable de financiamiento para su proyecto ADU, aunque esto solo debe considerarse como último recurso. Puede pedir fondos prestados, hasta el 50 por ciento del valor total de su 401k, por ejemplo, para financiar la construcción de la ADU. Esta inversión podría estar justificada si espera obtener ingresos de alquiler regulares de su ADU.

También puede retirar alrededor de $ 50,000 USD de su IRA, aunque probablemente esto no sea suficiente para financiar por completo la construcción de una ADU. Si tiene menos de 59 años y medio, es posible que deba pagar una multa por retiro por pedir prestado dinero de una cuenta de jubilación. Además, cualquier dinero que pida prestado de su 401k debe devolverse en un plazo de cinco años.

Nota final

Una vez que haya asegurado los fondos necesarios para construir su ADU, puede comenzar a hablar con arquitectos y contratistas que lo ayudarán a planificar y ejecutar el proyecto de construcción.

Esperamos que encuentre una opción que funcione para usted de la lista anterior.

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