¿Está interesado en construir su propia vivienda, pero está confundido acerca de cuál es la mejor opción para usted: una casa ADU o una pequeña casa? No se preocupe, en este artículo vamos a discutir las diferencias principales entre ambas y cómo pueden afectar su estilo de vida, presupuesto y necesidades. ¡Siga leyendo para conocer todo lo que necesita saber sobre ADU vs. Tiny Homes!
A medida que el movimiento de las casas diminutas sigue ganando popularidad, se ha escrito mucho sobre las casas diminutas y las unidades de vivienda accesorias (ADU). Existen similitudes y diferencias entre los dos, así como ventajas y desventajas para las ADU frente a las casas pequeñas.
Es un hecho bien establecido que menor no necesariamente es igual más económico. Entonces, mientras contemplaba las principales diferencias entre los modelos típicos de ADU y de casa pequeña, analicé detenidamente cuál me daría un mejor retorno de la inversión (ROI). ¡Pero hay un enigma!
Para empezar, una ADU podría ser una casa diminuta, pero es posible que una casa diminuta no califique como ADU, especialmente si es una casa diminuta sobre ruedas (THOW). El otro problema importante es que los códigos de construcción para ADU y los diversos tipos de casas pequeñas difieren en varios estados de EE. UU. Esto introduce problemas legales.
Entonces, profundicemos y determinemos qué es una ADU frente a una casa pequeña, y qué tipo de retorno de la inversión puede esperar de una u otra.
¿Qué son las unidades de vivienda accesorias?
Las unidades de vivienda accesoria (ADU, por sus siglas en inglés) son viviendas secundarias pequeñas (a veces diminutas) completamente funcionales que agregan valor a una propiedad. Pero no siempre los llamamos ADU. Más comúnmente, los llamamos pisos de abuelita, apartamentos con garaje, cabañas con jardín/patio trasero, cocheras, apartamentos en callejones y casas de callejuelas. En Vancouver, se les conoce oficialmente como suites secundarias.
A menudo, los construimos para proporcionar un hogar a los miembros mayores (o más jóvenes) de nuestras familias. A veces, los propietarios construyen ADU como unidades de alquiler.
Siempre se construyen en la misma propiedad que una casa existente. Si bien las ADU a veces se usan para otros fines, un estudio o espacio de trabajo, por ejemplo, brindan un hogar completo y permanente para al menos una persona. Debido a que deben construirse de acuerdo con los códigos y estándares de construcción, invariablemente agregan valor a la propiedad.
Un poco de historia sobre las ADU
Localicé un verdadero viejo caso de estudio de ADU publicado por la Oficina de Desarrollo e Investigación de Políticas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. que se publicó en 2008. Muestra cuán antiguo y establecido es realmente el concepto de ADU en América del Norte, esencialmente volviendo a la enorme demanda de vivienda después de Segunda Guerra Mundial.
El problema era que, en ese momento, este tipo de solución no era aceptable en la mayoría de las áreas, y las jurisdicciones locales de los EE. UU. prohibían la construcción de ADU. Esto no detuvo la demanda y se construyeron ilegalmente un gran número de ADU. Pero debido a que no se ajustaban a los estándares establecidos, a menudo tampoco eran seguros. Para 1960, había hasta 30 000 ADU solo en San Francisco, el 90 por ciento de las cuales eran ilegales.
A fines de la década de 1970 y 1990, un puñado de municipios de EE. UU. y Canadá comenzaron a adoptar programas que permitían la construcción y el uso de ADU. Desde entonces, las ciudades de América del Norte han estado actualizando los códigos locales para permitir que los propietarios de viviendas construyan ADU legalmente. Pero en algunas partes del país todavía hay restricciones bastante severas y muchos municipios limitan lo que permiten.
Diferentes tipos de ADU
El estudio de caso del Departamento de Vivienda muestra que, desde el principio, había tres tipos de ADU:
- UDA interior
- ADU adjunto
- ADU independiente
Hoy en día, las ADU vienen en muchas formas y formas, aunque todavía se ajustan a las definiciones originales. Algunas se construyen como nuevas unidades independientes (separadas), mientras que otras se adjuntan a una casa existente (adosada), generalmente junto a ella o construidas sobre un garaje. A menudo, las ADU se construyen mediante la conversión de garajes, depósitos, áticos, sótanos y otras partes de la casa que se consideran espacios no habitables (interior categorizado).
En algunas áreas, las unidades de vivienda auxiliar junior (JADU) se definen por separado de los tipos estándar de ADU.
Algunas empresas fabrican ADU listas para construir que están pre-aprobados para la construcción. Se entregan en forma de kit con planos, diseños de ingeniería y especificaciones. Generalmente, sus planos de planta y tamaño son mínimos.
Cualquiera que sea el tipo, las ADU suelen incluir un baño, una pequeña cocina o cocineta, una sala de estar y una entrada independiente. Son siempre una entidad separada y nunca móvil (sobre ruedas).
Pros y contras de las ADU
Las ADU tienen muchas ventajas, especialmente para las personas que necesitan viviendas adicionales que sean asequibles.
- Las ADU son una excelente solución de vivienda para una segunda vivienda en una propiedad.
- Cuestan mucho menos de construir que una nueva casa unifamiliar.
- Hacen uso de terrenos que no se utilizan en su propiedad, lo que agrega valor de inmediato y crea una inversión a largo plazo.
- Las conversiones interiores toman la forma de proyectos de remodelación que son rápidos y asequibles para completar.
- Son ideales para que los miembros mayores y más pequeños de la familia vivan de forma independiente, en un ambiente familiar.
- Es una gran alternativa a la vida asistida.
- Los propietarios de viviendas pueden degradar su espacio vital y vivir en la ADU cuando se jubilen.
- Se pueden utilizar para obtener ingresos adicionales de los alquileres.
- Puede diseñar cualquier tipo de ADU en el estilo arquitectónico de su hogar existente.
- Las ADU se pueden vincular a los servicios de plomería y electricidad de la casa existente.
- No necesita un permiso especial para construir una ADU, siempre que cumpla con los códigos y reglamentos de la ciudad. Pero necesitará los permisos de construcción habituales.
Aunque asequibles, las ADU son generalmente más caras de construir que las llamadas casas diminutas. Pero no hay duda de que la inversión potencial vale mucho más.
Asuntos legales
Las casas ADU son legales en muchas partes de los EE. UU., pero no en todas. Además, los códigos y las reglas de zonificación difieren, incluso dentro de los estados. Entonces, antes de optar por construir una ADU, es esencial que verifique las reglas y regulaciones de su ciudad para asegurarse de que sea factible y viable.
En Seattle, Washington, por ejemplo, el tamaño máximo permitido de ADU es de 1000 pies cuadrados en una propiedad unifamiliar. Si está construido dentro de una casa adosada o una casa adosada, solo puede tener un tamaño de hasta 650 pies cuadrados. Todas las viviendas ADU deben cumplir con los mismos estándares que otras viviendas en todas las áreas, incluidas la construcción, la electricidad, la energía y el uso de la tierra.
En Tigard, Oregón, puede tener dos ADU en una propiedad, pero solo se puede separar una. Las que están separadas no pueden tener más de 800 pies cuadrados, y las que están adosadas deben ser más pequeñas que la casa a la que están adosadas. No pueden tener más de 25 pies de altura y los retranqueos dependen de las normas de zonificación. Si tiene más de una ADU, no puede usarla para un negocio, pero puede alquilarlas.
En Duluth, Minnesota, las ADU no pueden tener más de 800 pies cuadrados y no pueden ser más grandes que la casa principal existente en la propiedad. Tanto las casas pequeñas como las ADU deben cumplir con los mismos retranqueos que se establecen en el código de zonificación, y si alguna parte de estas se encuentra dentro de los cinco pies de la línea de propiedad, es posible que se requieran cortafuegos.
En California, que es un estado líder en ADU y casas pequeñas, se permiten JADU de no más de 500 pies cuadrados dentro de las casas existentes. Lo que los hace diferentes es que pueden compartir sistemas centrales, incluido un baño, y tener una cocina muy básica con pequeños electrodomésticos enchufables. ¡En la mayoría de los demás lugares, una ADU debe al menos tener una ducha!
¿Qué son las casas pequeñas?
El mercado de casas pequeñas está creciendo exponencialmente, y una investigación de mercado reciente informe de Technavio muestra que tiene el potencial de crecer $ 3330 millones de 2021 a 2025. El informe establece que el factor clave que impulsa el crecimiento del mercado de casas pequeñas es la asequibilidad. También cita a EE. UU., Canadá, Reino Unido, Alemania y Francia como mercados clave.
Los estados que lideran la tendencia de casas pequeñas en los EE. UU. son, en orden alfabético, California, Colorado, Florida, Texas y Wisconsin. Pero, ¿qué son las casas pequeñas y en qué se diferencian de las casas ADU?
Las casas diminutas son viviendas muy pequeñas, generalmente de 400 a 500 pies cuadrados. Hay dos tipos básicos:
- Casas móviles o diminutas sobre ruedas (THOW)
- Minicasas construidas sobre cimientos (THOF)
Algunas ciudades permiten casas pequeñas prefabricadas, pero generalmente son de un estándar más bajo que las construidas en el sitio y no se recomiendan para áreas que experimentan fuertes vientos.
Las casas de paquete plano de construcción de componentes prefabricados (PCB) hechas de paneles con aislamiento estructural (SIP) también son bastante comunes. Disponibles en una variedad de tamaños de 400 a 1400 pies cuadrados, también pueden cumplir con las especificaciones en algunos lugares para ADU. Según la revista Green Builder, pueden durar más de 50 años si se construye según las especificaciones.
La otra opción es el modelo de parque de vehículos recreativos (RV). Pero estos se clasifican en todo el país como vehículos para préstamos y códigos de construcción, y generalmente solo se pueden estacionar en parques de casas rodantes.
Diferentes tipos de casas pequeñas
Al igual que las ADU, las casas pequeñas vienen en diferentes formas y formas, como puede ver en las variables mencionadas anteriormente. Pero a diferencia de los diferentes tipos de ADU, que se construyen de acuerdo con los códigos y regulaciones locales, el tipo de casa pequeña que elija dictará la legislación que las rige.
Además, cuando las casas diminutas no son móviles (en otras palabras, no tienen ruedas), a menudo se estacionan en pequeñas extensiones de terreno donde no hay otros edificios. Nuevamente, California ha cambiado las reglas del juego en la industria, y si desea un THOW en su patio trasero californiano, hay varias ciudades que lo permiten.
Según una empresa californiana especializada en construcción modular, Fabricación de minicasas móviles construidos según los estándares del modelo de parque y la construcción de ADU, estos incluyen la ciudad de California, Fresno, Los Ángeles, el condado de Humboldt, San Diego, San José, San Luis Obispo y Santa Clara.
Un artículo de bienes raíces de CNBC publicado en agosto de 2021 muestra que el demanda de casas pequeñas, en general, ha aumentado significativamente desde COVID-19. También establece que el tamaño promedio de una casa pequeña en los EE. UU. en este momento es muy, muy pequeño: solo 225 pies cuadrados.
No es ciencia espacial darse cuenta de que una casa diminuta (realmente diminuta) costará menos. Pero el artículo de CNBC da claridad cuando afirma que el costo promedio de una casa pequeña es un 87 por ciento más barato, ¡pero pagará un 62 por ciento más por pie cuadrado por su casa!
Luego hay otro factor. Cuando invierte en una casa pequeña, su valor puede depreciarse. Esto es lógico si se trata de una casa sobre ruedas. Pero incluso si opta por un THOF, está ingresando a un nicho de mercado muy específico, y si quiere vender, probablemente será mucho más difícil que vender un ADU.
Asuntos legales
Si bien no tiene que enviar planos para una casa móvil pequeña, hay permisos que deberá obtener.
Los THOW no tienen que estar certificados para vehículos recreativos, pero deben estar construidos según los estándares 1192 de la Asociación Nacional de Protección contra Incendios (NFPA) o el Instituto Nacional Estadounidense de Estándares (ANSI) 119.5. Aun así, comúnmente se comercializan como casas pequeñas. Los mejores constructores aumentarán estos estándares de construcción más allá de los requisitos mínimos y se asegurarán de que las relaciones de aislamiento y otras clasificaciones sean más altas que las requeridas.
Si está pensando en comprar una casa móvil pequeña, su mejor opción es asegurarse de que haya sido certificada por una agencia externa como ICC, NTA o RADCO, que es miembro comercial de Tiny House Alliance USA. Algunos condados y ciudades permiten que la Organización Nacional de Vivienda Alternativa (NOAH) certifique casas pequeñas.
Pero las restricciones de zonificación pueden acabar con las casas pequeñas (especialmente las THOW), simplemente porque son demasiado pequeñas. Además, en muchas ciudades y condados, cualquier casa diminuta debe conectarse a los servicios públicos de la ciudad. Incluso si la casa es móvil, a menudo existen requisitos legales que exigen que las ruedas estén ocultas.
La Tiny Home Industry Association ha información en su web relacionadas con las regulaciones en diferentes estados.
Pros y contras de las casas pequeñas
Generalmente más baratas de construir que las ADU o cualquier otro tipo de hogar, las casas diminutas son muy pequeñas. Esto puede ser una ventaja o una desventaja, según sus necesidades. Algunas personas encuentran que están apretadas, otras encuentran que es estimulante deshacerse de las posesiones personales innecesarias.
Una ventaja definitiva es que si van sobre ruedas, no necesitan planes. Pero necesitará algún tipo de permiso, dependiendo de dónde lo estacionará.
Si bien las casas móviles diminutas son claramente vulnerables a las condiciones climáticas extremas, tienen la ventaja de ser móviles. Por lo tanto, si es consciente de los peligros, puede trasladarlos a un lugar seguro con relativa rapidez.
La desventaja final, como se mencionó anteriormente, es que una casa pequeña puede perder valor.
ADU vs. Tiny Homes: ¿Qué diferencias importan?
En última instancia, debe decidir qué exige su estilo de vida y qué puede pagar. Estoy convencido de que, en la mayoría de los casos, una ADU será una apuesta considerablemente mejor que una casa diminuta, ciertamente una casa diminuta sobre ruedas. Pero si planea mudarse pronto, un THOW podría ser la respuesta a sus necesidades de vivienda.
Si bien ambos tienen ventajas, estoy convencido de que mi ROI será mejor si opto por una ADU.
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