Cómo las ADU pueden ayudar a resolver la crisis de escasez de viviendas en Estados Unidos

La actual escasez de viviendas en los EE. UU. está afectando a millones de personas todos los días. Pero hay mucho terreno en áreas suburbanas que no se ha desarrollado, y muchas personas están convencidas de que las pequeñas unidades de vivienda accesoria (ADU, por sus siglas en inglés) pueden ser una solución significativa. La pregunta es, ¿cómo pueden las ADU ayudar a resolver la crisis de escasez de vivienda?

Debido a que son pequeñas y relativamente económicas de construir, las ADU son una solución de vivienda obvia y de menor costo. Son asequibles y, ya sea que se construyan para parientes ancianos, hijos adultos que aún no pueden pagar sus propios hogares, o para alquilar, aumentan las oportunidades de vivienda para muchas personas.

He estado leyendo mucho sobre lo que está sucediendo en varios estados de EE. UU., y hay personas en todo el país que están adoptando la idea de usar ADU para ayudar a resolver la actual crisis humanitaria de vivienda.

Una de las cosas interesantes es el hecho de que las ADU están justo en el patio trasero de todos, lo cual es un cambio radical del concepto NIMBY («no en mi patio trasero») establecido. Hay más sobre esto a continuación.

Entonces, profundicemos y veamos cómo las ADU pueden ayudar a resolver la escasez crítica de viviendas en Estados Unidos. No es una solución por sí sola, así que también voy a destacar algunas de las barreras de la solución ADU. Tal vez toda esta información pueda ayudarlo a superar sus propios problemas de alojamiento y los de su familia y amigos.

Comprender las ADU y sus beneficios

Probablemente sea obvio para la mayoría de las personas que las ADU pueden ayudar a aquellos que no pueden pagar las opciones de vivienda convencionales a encontrar lugares para vivir a precios que puedan pagar.

Generalmente, las ADU se construyen en áreas suburbanas, en propiedades donde ya existe una vivienda unifamiliar. Todas son más pequeñas que la casa principal y cuentan con sus propias instalaciones. En última instancia, aunque comúnmente están diseñados para solo 1 o 2 personas, permiten que dos familias vivan en la misma propiedad, en sus propias casas separadas.

Más comúnmente llamados pisos de abuelita, casas de campo, unidades para suegros e incluso casas diminutas, las ADU se construyen de muchas formas. Algunas son casas independientes separadas de la casa principal, mientras que otras se construyen como apartamentos sobre garajes o como unidades que forman parte de sótanos, áticos y garajes convertidos.

A lo largo de los años, las ADU ganaron una mala reputación en los EE. UU., en gran parte porque no estaban permitidas, pero muchas personas siguieron adelante y las construyeron de todos modos. Esto puede haber ayudado a brindar refugio a algunos, pero la falta de control llevó a muchas estructuras mal construidas que no cumplían con los estándares y, a menudo, eran francamente peligrosas.

Por ejemplo, algunos de los que no se construyeron sobre los cimientos adecuados fueron destruidos por huracanes y fuertes vientos.

Otro obstáculo para las ADU fue el síndrome NIMBY que se identificó por primera vez en Estados Unidos en la década de 1970. La gente de muchos vecindarios comenzó a oponerse a los nuevos desarrollos ya resistir con vehemencia la construcción de ADU. En general, mantendrían que las ADU reducirían el valor de las propiedades. BANANA, (“no construir absolutamente nada en ninguna parte cerca de nada”) es un movimiento similar.

Gradualmente al principio, y ahora más rápidamente, los cambios de zonificación y los nuevos códigos y regulaciones en todo el país están facilitando mucho la construcción de ADU para todos. Pero todavía hay disparidad en todo el país, y es mucho más fácil obtener la aprobación de ADU en algunas ciudades y estados que en otros.

¿Cómo pueden las ADU ayudar a resolver la escasez crítica de viviendas?

Es posible que se sorprenda al descubrir cuánto potencial y cuántas posibilidades ofrecen las ADU. Si bien el objetivo principal es que ayuden a aliviar la escasez de viviendas asequibles, algunas soluciones más específicas incluyen la provisión de:

• Hogares para personas mayores cercanas a sus familias que pueden ayudar a cuidarlos.
• Alojamientos intermedios para estudiantes que no pueden pagar sus propios hogares.
• Viviendas para inquilinos de bajo presupuesto, que también ayudarán a los propietarios a generar ingresos adicionales.
• Casas para propietarios que quieren reducir el tamaño y dejar que su familia se mude a la casa principal o la alquilen.

Nadie cree que las ADU sean la solución perfecta para nuestra crisis de vivienda diversa y multifacética. Pero hay un creciente cuerpo de pensamiento que los reconoce como una herramienta importante con un potencial creciente.

Sin embargo, a menudo hay obstáculos.

Barreras a la solución ADU

Dos factores principales afectan la actual crisis de escasez de viviendas:

1. El hecho de que simplemente no haya suficientes viviendas disponibles
2. La realidad de que una gran cantidad de personas no pueden pagar lo que está disponible.

Los precios de la vivienda han aumentado astronómicamente y los alquileres se han más que duplicado en los últimos 16 años. Hay menos casas disponibles para la venta y los precios han aumentado. Según estudios de investigación, las poblaciones de personas sin hogar crecen un 2,2 % cada año.

Cuando la tierra está disponible, a menudo está centralizada y regulada en exceso.

Aunque hay mucha evidencia de que las ADU son un medio para el desarrollo sostenible de viviendas asequibles, muchos pueblos y ciudades todavía no tienen políticas que faciliten la aprobación de la planificación.

En Massachusetts, por ejemplo, la mayoría de los pueblos y ciudades restringen el desarrollo de ADU. E incluso donde están permitidos, muy pocos parecen construirse.

Según MassLandlords, una asociación comercial sin fines de lucro para propietarios, las juntas legislativas locales que gobiernan la zonificación ADU en el estado exhiben una cultura de NIMBY o BANANA. Esto, dicen, se debe a que los vecinos de quienes buscan la aprobación de los planes de ADU temen una mayor densidad. Esto se debe a que las ADU significarán más tráfico peatonal y de vehículos, así como un aumento del ruido y la basura en el área.

Políticas de zonificación excluyente

No hay duda de que las ordenanzas de zonificación son un obstáculo para la construcción de ADU en muchas áreas.

Las políticas de zonificación excluyente están inextricablemente vinculadas con la zonificación unifamiliar, que se introdujo por primera vez en los EE. UU. justo después de principios del siglo XX. Lo que hace es permitir una sola vivienda en cada terreno que esté zonificado como unifamiliar.

La alternativa para los promotores inmobiliarios es construir viviendas de unidades múltiples, como pequeños apartamentos y casas adosadas, si pueden cumplir con los requisitos de zonificación de unidades múltiples y encontrar un terreno donde puedan construir.

Eso puede sonar bastante justo, pero cuando se considera que ciudades como Los Ángeles, San José y Seattle (por nombrar solo algunas) tienen al menos el 75 por ciento de su terreno dividido en zonas para viviendas unifamiliares, es fácil ver por qué las las personas de ingresos medios-bajos simplemente no pueden encontrar un alojamiento asequible cerca de la escuela y las oportunidades laborales.

Se publicó un artículo en el Revisión política de Davis, una revista sin fines de lucro producida por estudiantes de ciencias políticas. En él, Marcos López habla sobre la zonificación unifamiliar que resulta en segregación racial y económica. La zonificación excluyente, dice, reduce significativamente las viviendas de alquiler y respalda sus declaraciones con hechos.

El Urban Institute sin fines de lucro con sede en Washington publicó un artículo sobre Estrategias para aumentar la oferta de viviendas en ciudades de alto costo en 2016, que, entre otras cosas, analizó los vecindarios unifamiliares en Fairfax. Si bien se habían construido muy pocas ADU en el distrito, los autores creían que tenía sentido económico construir más ADU.

Con una población que envejece en muchos de los vecindarios unifamiliares de Fairfax, permitiría a los adultos mayores la oportunidad de permanecer en los hogares, aunque en la ADU.

En Washington, DC, hubo una clara resistencia a cambiar el concepto de propiedad unifamiliar. Una tendencia, en ese momento, era demoler casas unifamiliares y reemplazarlas por otras más grandes en lugar de convertir “casas adosadas” en apartamentos que acomodarían a más personas.

Una idea para fomentar las ADU en DC fue ofrecer exenciones fiscales si las unidades cumplen con los requisitos de asequibilidad. Si bien se considera un posible modelo que podría ser una herramienta importante, muchos escépticos no creen que una estrategia de ADU aumente la asequibilidad.

Sin embargo, en California y en Vancouver, Canadá, las cosas han funcionado de manera diferente y más rápida (ver más abajo).

Por qué deben cambiar las políticas de zonificación excluyente

Si las ADU van a desempeñar un papel para ayudar a resolver la crisis de escasez de viviendas en los Estados Unidos, las políticas de zonificación deben cambiar. En muchas áreas, lo son, pero claramente no lo suficientemente rápido. Pero veamos algunos aspectos positivos y cómo están ayudando los cambios en las políticas de zonificación.

Parece que las ADU se aceptaron en Canadá unos años antes de que el gobierno canadiense comenzara a flexibilizar las regulaciones para hacerlas posibles. Pero California ciertamente ha liderado el movimiento en los EE. UU.

De acuerdo con la sede en Sacramento Fundación Legal del Pacífico, el estado emitió 158 permisos ADU en 2012. Tres años después, en 2014, emitieron 728, y en 2019, luego de flexibilizar las regulaciones, aún más: 14,702. No hay duda de que estos números seguirán aumentando y que California pondrá su granito de arena para ayudar a resolver la crisis de escasez de viviendas en nuestro país.

Pero incluso en California, existe una disparidad en términos de requisitos y condiciones de aprobación.

Vancouver, Canada

Hace una década, Vancouver se enfrentó al aumento vertiginoso de los precios de la vivienda y a una escasez de asequibilidad. Entonces, en 2009, la ciudad legalizó las ADU e hizo elegibles 65,000 lotes para la construcción de ADU. La aceptación fue bastante lenta, pero en 2018 se habían construido más de 2000 unidades. Como resultado, a menudo se cita como un símbolo de lo que podemos lograr con las normas y reglamentos correctos.

Tucson, Arizona

En Tucson, Arizona, los costos de vivienda aumentaron casi un 27 por ciento el año pasado, según Este artículo. Entonces, los líderes locales comenzaron a buscar ADU para llenar el vacío de vivienda que tanto se necesitaba. Obviamente, el primer paso fue comenzar el proceso de rezonificación para hacerlos legales y animar a la gente a construirlos.

Es natural que haya preocupaciones, en particular que las personas puedan convertir las ADU en alquileres a corto plazo tipo Airbnb en lugar de usarlos para viviendas locales que se necesitan desesperadamente. Para contrarrestar esto, las autoridades tendrán que priorizar el uso de ADU para asegurarse de que estén disponibles para personas de ingresos bajos a moderados o para las familias de los propietarios.

Boston, Massachusetts

Un artículo en Stanford Social Innovation Review insta a las comunidades nacionales, estatales y locales a eliminar, o al menos reducir, las barreras regulatorias para que se puedan construir más viviendas de manera más rápida y económica. También fomenta el uso de viviendas y terrenos existentes para brindar mayores oportunidades de vivienda. Un ejemplo obvio de esto es la ADU.

El artículo cita a la ciudad de Boston como un ejemplo innovador de la diferencia que puede marcar este enfoque. Aquí, brindan financiamiento de brecha a través de un préstamo sin intereses para personas que han sido aprobadas para una ADU. Increíblemente, no hay pagos mensuales hasta que el propietario de la ADU refinancie o venda la unidad.

Denver, Colorado

Un programa piloto de ADU en Denver, Colorado, está haciendo algo similar. Aquí el Colaboración del Renacimiento del Oeste de Denver (WDRC) está a cargo de una iniciativa que ayuda a los residentes menos ricos a construir ADU. Ofrecen diseños preaprobados y asistencia técnica que pueden ahorrar a los propietarios entre $50,000 y $75,000 cuando construyen ADU.

En un movimiento similar al de la ciudad de Boston, la ciudad de Denver ofrece «préstamos» gratuitos de $30,000 a los propietarios que aceptan alquilar unidades a precios asequibles durante 25 años.

Restricciones típicas de ADU

No hay duda de que la escasez crítica de viviendas ha presionado a muchos municipios a permitir que los propietarios construyan ADU en sus propiedades. Pero muchos imponen restricciones que pueden incluir:

• Tamaños mínimos de propiedad para ADU, lo que significa que su propiedad debe ser lo suficientemente grande para acomodar una.
• Tamaños mínimos y máximos que se especifican comúnmente para las unidades.
• Se puede especificar el número de unidades permitidas en una propiedad y, en la mayoría de los casos, solo se permite una.
• A veces, solo el dueño de la propiedad o los miembros de la familia pueden vivir en una ADU.
• Si bien no es realmente una restricción, las ADU generalmente deben cumplir con los mismos códigos y regulaciones que la residencia principal de la propiedad.
• Cuando vende la propiedad, la venta debe incluir tanto la casa principal como la ADU.
• La ADU debe coincidir con el estilo de la casa principal y es posible que deba construirse con los mismos materiales.

¿Puede una ADU ayudarlo?

Aunque estoy viendo el panorama general aquí, el hecho de que las ADU puedan desempeñar un papel para ayudar a resolver la crisis de escasez de viviendas en los Estados Unidos significa que la información que he compartido podría ayudarlo personalmente.

Actualmente estoy planeando una ADU en mi propiedad en Florida, y algunos de los hechos que he compartido con ustedes ciertamente son significativos para mí.

Sin duda, si tiene padres ancianos, hijos adultos jóvenes o tiene los medios para construir una unidad que pueda alquilar para crear una fuente de ingresos adicional, una ADU podría ser justo lo que está buscando.

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