Si estás considerando construir una vivienda adicional en el estado de Florida, seguramente has oído hablar de las Unidades de Vivienda Accesoria (ADU, por sus siglas en inglés). Estas construcciones auxiliares son una excelente opción para aumentar el espacio habitable de tu hogar o generar ingresos adicionales a través de su alquiler. Pero, ¿cómo saber si puedes construir una ADU en Florida? En este artículo te contaremos todo lo que necesitas saber sobre la regulación de las viviendas accesorias en este estado sureño de los Estados Unidos.
Una unidad de vivienda accesoria (o ADU) es una gran adición a la mayoría de las propiedades, especialmente si tiene amigos o familiares que desea mantener cerca sin que se muden con usted. Como floridano, estás un poco confuso con las reglas de ADU en tu cuello de los bosques. ¿Puede construir una ADU en su propiedad en Florida?
Por lo general, los floridanos pueden construir una ADU en su propiedad, pero según el condado o la ciudad, estarán sujetos a diferentes reglas del código de construcción, leyes de zonificación y requisitos de permisos que pueden complicar el proyecto.
Esta guía será su referencia cuando planifique su proyecto ADU en Florida. Le diremos los recursos correctos a los que debe comunicarse, así como las reglas a seguir si se encuentra en uno de los condados o ciudades más grandes del Estado del Sol. ¡Asegúrate de seguir leyendo! (¿No vives en Florida? Consulta este artículo).
¿Cómo sabe si puede construir una ADU en Florida?
Ha estado leyendo fervientemente sobre las ADU a medida que comenzó a planificar mentalmente en qué lugar de su propiedad iría su ADU. Ya tiene algunas ideas y está ansioso por comenzar a contratar arquitectos y constructores, pero sabe que sería demasiado apresurado.
Como mencionamos en la introducción, en los Estados Unidos, diversas reglas y leyes limitan el alcance de su ADU. Es posible que también necesite un permiso. Si no obtiene un permiso, podría incurrir en multas costosas. En el peor de los casos, su ADU podría ser deconstruida.
Debe tener claro si se le permite construir una ADU en su propiedad de Florida. Si bien profundizaremos más en las legalidades en la siguiente sección, por ahora, proporcionemos algunos recursos que puede buscar para comprender mejor las reglas en su vecindario.
Consulte con su asociación de propietarios
¿Es su casa parte de una comunidad de propietarios? Ahora, construir una ADU, que ya puede ser una propuesta difícil en algunas ciudades y pueblos, se vuelve aún más difícil.
Además de los estándares de desarrollo, las leyes de zonificación y los permisos a los que está sujeto, su ADU también debe pasar las estrictas reglas instituidas por la HOA.
Rebobinando por un momento, los estándares de desarrollo son limitaciones en la longitud, el ancho y, a veces, los pies cuadrados de su ADU. Su HOA también puede tener su propio conjunto de reglas sobre los criterios anteriores, lo que puede reducir aún más el alcance de su proyecto.
En algunos casos, la HOA puede rechazar su solicitud de construir una ADU en su propiedad. Sin embargo, eso no siempre significa que sus sueños de una ADU estén muertos.
Por ejemplo, según el recurso ADU Constructores NEO, a partir del 1 de enero de 2020, entró en vigencia el Proyecto de Ley de la Asamblea Núm. 68 en la Ley de Unidades de Vivienda Accesoria de California. Esta ley permite a los propietarios construir ADU a pesar de la negativa de su HOA.
Por supuesto, usted vive en Florida y no en California, pero sepa que a veces hay soluciones legales, incluso si su HOA no está entusiasmado con la perspectiva de que construya una ADU.
Cuestione a sus contratistas locales
¿Qué pasa si no eres parte de una HOA? En ese caso, le recomendamos que se comunique con las partes que necesitaría contratar para construir una ADU, como un electricista, un arquitecto, un plomero o un equipo de construcción.
Si las ADU están permitidas en su cuello del bosque, es probable que estos profesionales hayan estado involucrados en el diseño y la construcción de ADU para otros en el pasado.
Serían capaces de decirle al menos si puede construir una ADU. Si tiene suerte, es posible que incluso pueda obtener algunas de las reglas de permisos y otras leyes relacionadas con las ADU de estos profesionales.
Póngase en contacto con su gobierno
Por supuesto, también puede ponerse en contacto con su gobierno local acerca de las leyes y normas que rigen las ADU en su ciudad, pueblo o condado. Sus funcionarios electos deberían poder brindarle la información que busca, o al menos orientarlo en la dirección de alguien que pueda hacerlo.
Reglas y restricciones de ADU para las ciudades y condados más grandes de Florida
Para brindarle más información a medida que avanzan sus planes para construir una ADU, encontramos una variedad de recursos que destacan los permisos, las leyes de zonificación y otras restricciones para construir ADU en las ciudades y condados más notables de Florida.
Condado de Miami-Dade
Según Florida Guía de unidad de vivienda accesoria (que parece haberse actualizado por última vez en 2019), a partir de 2018, el condado de Miami-Dade es uno de los condados de Florida que no permite el alquiler a largo plazo de una ADU «para uso de personas que no son un familiar inmediato o obrero.»
Un documento de finales de 2018 titulado Informe sobre la viabilidad del desarrollo de microviviendas en el condado de Miami-Dade por el Departamento de Regulación y Recursos Económicos del Condado de Miami-Dade menciona varias restricciones.
Por un lado, el código de zonificación RU-TH en el Townhouse District limita los pies cuadrados del área del lote por unidad a 1,250 pies cuadrados. Sin embargo, el código RU-4, que es el Distrito de Casas de Apartamentos de Alta Densidad, requiere 10,000 pies cuadrados como mínimo.
Una tercera parte del código de zonificación establece que las casas móviles deben estar en un lote de al menos 2,700 pies cuadrados. Una unidad de un dormitorio, como serían muchas ADU, debe tener 1,5 espacios de estacionamiento según el código de zonificación del condado de Miami-Dade.
La regla de Requisitos del Código de Construcción/Ley de Vivienda Justa establece que: “Cada vivienda debe tener al menos una habitación habitable que tenga un mínimo de 70 pies cuadrados de superficie bruta. Otras habitaciones habitables deben tener una superficie de al menos 70 pies cuadrados. La cocina debe tener al menos 50 pies cuadrados de superficie bruta”.
orlando
A partir de 2021, se estima que la gran ciudad de Orlando tendrá 315.324 habitantes. Si estás entre ellos, ¿cuáles son las reglas de ADU aquí?
Los requisitos de zonificación están disponibles según el Código de ciudad en el Capítulo 58, Parte 3A. Esa parte dice: «En el distrito de zonificación R-2B, se permite el desarrollo multifamiliar (para incluir ADU) si cumple con la Parte 3H del Capítulo 58».
La Parte 3H del Capítulo 58 describe las siguientes reglas:
- El tamaño de la unidad debe ser de al menos 750 pies cuadrados
- La separación del edificio debe ser de al menos 10 pies.
- La puerta de entrada de la ADU debe mirar hacia la calle principal, con las unidades traseras orientadas hacia el frente del lote o orientadas hacia un lado para que la unidad mire hacia otras unidades.
- No puede estacionarse entre los dos edificios frontales, pero puede estacionarse a lo largo de la parte trasera o lateral del edificio.
En cuanto a los requisitos de ocupación, se describen en el Código Internacional de Mantenimiento de la PropiedadSección 404. Estos son los requisitos: “Una habitación habitable, que no sea una cocina, no debe tener menos de 7 pies… en cualquier dimensión del plano.
…Los espacios habitables, vestíbulos, pasillos, áreas de lavado, baños, cuartos de baño y sótanos habitables deben tener una altura de techo libre mínima de 7 pies.
…Cada sala de estar debe contener no menos de 120 pies cuadrados…y cada dormitorio debe contener no menos de 70 pies cuadrados…y cada dormitorio ocupado por más de una persona debe contener no menos de 50 pies cuadrados…de área de piso para cada ocupante del mismo .”
tampa
Para aquellos que llaman hogar a Tampa, aquí es una lista de las leyes de la ciudad como parte de su código de ordenanzas. Las reglas de ADU se describen en el Capítulo 19: Mantenimiento de la propiedad y estándares estructurales.
De acuerdo con la Sección 19-1 – Departamento de cumplimiento de códigos; empleados o funcionarios autorizados; jurisdicción, su ADU estaría sujeta al Departamento de Cumplimiento de Códigos.
Según las Secciones 19 a 48: Ciertas estructuras declaradas molestia pública, aquí hay algunas reglas a tener en cuenta: “Cualquier estructura en la ciudad que debido a daños por incendio, edad, descomposición, deterioro, defectos estructurales, mal estado, diseño inadecuado, inestabilidad cimientos, termitas u otras causas es peligroso para los ocupantes de los mismos o para los edificios circundantes y los ocupantes de los mismos o una amenaza para la salud pública o un riesgo de incendio o tan inseguro como para poner en peligro la vida o la propiedad o hacer peligroso el uso de las calles públicas constituirá una tontería.»
En otras palabras, construya su ADU correctamente y cuídela bien, ¡o podría terminar en problemas legales!
Tallahassee
¿Está interesado en construir una ADU en su propiedad de Tallahassee? Esto es lo que necesita saber. El Código de Desarrollo de Tierras de Tallahassee, Florida, Sección 10-412. – Los usos accesorios dicen que no puede agregar más de una ADU a su propiedad y solo puede construir una ADU si tiene una vivienda unifamiliar.
Estas son las restricciones de tamaño: “Los pies cuadrados de ADU no deben exceder el 40 por ciento del área de la estructura principal. Se permite una ADU de 500 pies cuadrados para todos los lotes con una residencia unifamiliar, siempre que pueda cumplir con todos los demás estándares de desarrollo.
Las ADU no deberán exceder los 800 pies cuadrados de superficie bruta cuando sean accesorias a estructuras unifamiliares; o 1,000 pies cuadrados de área bruta de piso cuando sea un accesorio para estructuras comerciales, de oficinas y principales industriales”.
Condado de Palm Beach
Aunque es un poco más antigua, esta documentación de 2013 de la Proyecto de Reglamentos de Uso del Condado de Palm Beach establece que los residentes pueden construir una ADU en su propiedad, ya sea independiente o adjunta.
La ADU debe tener menos de 800 pies cuadrados si se construye en menos de un acre de tierra y 1,000 pies cuadrados si se construye en uno o más acres. Si tiene piso adicional, como para un garaje, cochera, porche-cochere, patio o porche, está restringido a 500 pies cuadrados.
Su ADU también debe tener un baño y un dormitorio.
¿Vale la pena construir una ADU?
Como ejemplifica la sección anterior, incluso si es legal, se le permite construir una ADU en su propiedad de Florida, hay muchas reglas que debe conocer si quiere asegurarse de que está siguiendo el código de construcción.
¿Vale la pena tomarse el tiempo y el gasto? Decimos que sí. Hemos mencionado la multitud de beneficios de ADU en el blog, así que permítanos recapitular algunos de esos beneficios ahora.
- Vivienda asequible: En comparación con los condominios y especialmente las casas, así como algunos apartamentos, las ADU son una opción de vivienda mucho más asequible. Una ADU le da a alguien la oportunidad de tener cierta independencia sin arruinarse financieramente.
- Mantiene a los seres queridos cerca: Ya sea que esté muy cerca de su familia o cuide a un ser querido con una discapacidad o condición médica, la proximidad de una ADU puede ser muy útil.
- Ahorra tierra: Nuestro país no tiene suficientes terrenos para seguir construyendo nuevas viviendas. Al agregar una ADU a un terreno que ya posee, está produciendo otro espacio habitable sin necesidad de usar más terreno. (Leer más aquí.)
- Aumenta el atractivo exterior: El valor de reventa de su casa también se dispara con una ADU. Los compradores de vivienda apreciarán las opciones de vida flexibles que les brinda tener una ADU en la propiedad. (Leer más aquí.)
Conclusión
En todas las ciudades y condados de Florida, las ADU generalmente están permitidas, aunque con estrictas restricciones sobre dónde puede construirlas y qué tan grande puede ser la ADU. ¡Esperamos que esta publicación le brinde la información que necesita para comenzar a hacer realidad sus sueños de ADU!
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