¿Está buscando ampliar su hogar? ¿Quiere una casa para sus padres mayores o una renta adicional? Una ADU (Accesorio Domiciliario Urbano) puede ser una excelente opción. Pero, ¿debería construirla desde cero o comprar una prefabricada? En este artículo, le ayudaremos a tomar la mejor decisión para su situación. ¡Sigue leyendo!
Si está pensando en construir una unidad de vivienda accesoria (ADU) independiente, tiene varias opciones. La elección más básica es entre construirlo desde cero o comprar una estructura prefabricada que se entrega en el sitio.
Ambas opciones tienen beneficios. Por lo tanto, dependerá de usted evaluar sus prioridades y ver cuáles son las más importantes para usted. Por ejemplo, si desea una flexibilidad de diseño completa, construya desde cero. Si tiene restricciones presupuestarias, las ADU prefabricadas probablemente sean una mejor opción.
Estoy ocupado planificando una compilación de ADU y la construiré desde cero. Pero no es específicamente por los beneficios de esta opción. Tiene más que ver con los requisitos del código local en esta parte de Florida. Además, no he podido encontrar un constructor prefabricado que pueda entregar lo que necesito por menos de lo que voy a pagar por construir desde cero.
Ahí vas.
En este artículo, voy a compartir parte de la valiosa información que descubrí mientras investigaba mi propia versión de ADU. Estoy seguro de que lo ayudará a evaluar los beneficios de optar por una ADU prefabricada en comparación con construir su nueva ADU desde cero.
Voy a discutir sus opciones en general y en términos de lo que está permitido en diferentes áreas. Esto significa que también mencionaré algunas de las cuestiones legales que debe tener en cuenta. Luego, al final del artículo, enumeraré los beneficios de las ADU prefabricadas y las construidas desde cero.
Vamos a sumergirnos para que pueda obtener más información.
Opciones de ADU
Las ADU vienen en muchas formas y formas diferentes. También tienen diferentes nombres, la mayoría de los cuales agregan atractivo a cualquier propiedad con una ADU, como una cabaña para abuelas, una cabaña en el patio trasero, una suite de alquiler o un apartamento para los suegros.
Hablé sobre las ADU frente a las casas diminutas en un artículo reciente que puede leer aquí. Las ADU brindan opciones asequibles y efectivas para viviendas de segunda vivienda en propiedades residenciales donde ya se ha construido una vivienda unifamiliar. Suelen ser de tamaño muy pequeño y también se pueden alquilar o utilizar para oficinas en el hogar o estudios.
Si está interesado en el concepto de una ADU, apuesto a que se está preguntando acerca de los diferentes tipos de construcción. Sé que lo estaba cuando decidí construir una ADU.
Comencemos con las opciones más amplias de ADU. Puede:
- Constrúyalo como una nueva unidad de construcción separada como lo voy a hacer
- Adjúntelo como una adición a la casa principal.
- Constrúyalo sobre un garaje existente
- Convierta un ático, garaje o sótano y aproveche la estructura existente de su hogar.
Escribimos otro artículo aquí con un poco más de detalles e imágenes de cada tipo de ADU también, si desea consultarlo.
Como regla general, si opta por una unidad separada e independiente, puede construir desde cero o comprar una ADU prefabricada. Ambas son opciones muy populares, así que voy a compartir los beneficios de una frente a la otra. Pero primero, voy a repasar algunos conceptos básicos relacionados con la legalidad para los lectores que no saben mucho sobre las ADU.
Tenga en cuenta que la legislación que rige las ADU en varias áreas difiere. Aprendí esto muy rápido y, en última instancia, es lo que rigió mi elección. Por lo tanto, deberá consultar con las autoridades locales antes de seguir adelante y construir una ADU desde cero o decidir comprar una unidad prefabricada.
Legislación que rige las ADU
Hemos estado construyendo ADU en los EE. UU. durante décadas y su popularidad continúa aumentando en todo el país.
Según David Morley, AICP, planificador y gerente de investigación de la Asociación Estadounidense de Planificación (APA), con sede en Chicago, cientos de ciudades y condados han adoptado el concepto de ADU en los últimos 20 años. Muchos estados han aprobado su propia legislación que rige la construcción de ADU. También han suavizado las leyes de zonificación.
Aquí es donde entran las discrepancias y los estándares variables. Sin embargo, la legislación es un movimiento bienvenido porque obliga a los constructores a apegarse a los códigos de construcción locales, asegurando la calidad de la construcción de ADU.
Para mí, significa que tengo que construir una ADU que se construya de la misma manera y con el estilo de mi casa de bloques de concreto. Usar bloques de concreto para una casa prefabricada simplemente no es factible. Las autoridades locales van a estar vigilándome todo el camino, lo cual agradezco.
Uno de los grandes problemas en el pasado fue que muchas jurisdicciones locales prohibieron las ADU, lo que llevó a que surgieran estructuras ilegales por todas partes. Tener una estructura ilegal en su propiedad no le dará ningún ROI real porque inevitablemente afectará negativamente la reventa. Un edificio ilegal también puede ser peligroso porque no está construido con los estándares adecuados.
La ironía es que al introducir legislación, las ciudades y los condados han relajado efectivamente las restricciones sobre las ADU en general. Y al hacerlo, han mejorado la calidad y aumentado el ROI potencial.
Al final del día, la realidad es que existe una necesidad desesperada de viviendas más asequibles. Dado el hecho de que las casas unifamiliares separadas generalmente se construyen en propiedades relativamente grandes, las ADU de patio trasero definitivamente pueden proporcionar una solución significativa. Entonces, debemos hacer esto bien.
Tipos de ADU permitidos en diferentes ciudades y condados
En cuanto al tema de la legislación, también es importante identificar qué tipos de ADU están permitidos en su estado o ciudad. Esto se aplica principalmente a las unidades prefabricadas y al tamaño en general.
Donde están permitidos, todos los tipos deben ser más pequeños que la casa principal y se especifican limitaciones en cuanto al tamaño máximo, a menudo de 800 a 1000 pies cuadrados.
Todos los tipos, incluidas las ADU modulares y otras prefabricadas, deben construirse de acuerdo con los códigos y reglamentos de construcción locales.
En algunas áreas, incluida California, se permiten las denominadas ADU fabricadas sin cimientos permanentes. Muchas son, de hecho, casas móviles construidas según los estándares federales. Pero aquí me estoy enfocando en las ADU que incorporan una base permanente de algún tipo.
Diferencias básicas entre ADU prefabricadas y molidas
Cuando construimos desde cero, podemos usar casi cualquier método de construcción, siempre que tenga la aprobación local (ciudad o estado). El marco fijo es común, pero muchas personas también optan por construir ADU con bloques de hormigón o ladrillos y mortero.
Las ADU prefabricadas varían en tipo, pero la mayoría utiliza los mismos tipos de materiales que se usan para las casas construidas con vigas de madera. Algunos tienen marcos de acero. Pueden ser prefabricados en fábrica y transportados a obra:
- En una pieza
- En módulos que se posicionan en el sitio
- En forma de kit que incluye la estructura, paredes de paneles, pisos, techo, etc.
La principal diferencia entre las casas modulares y la construcción con paneles es que los módulos tienen todo, desde paredes, pisos, techos, techo y plomería hasta accesorios interiores en su lugar antes de que se entreguen. Aunque se fabrican en fábrica, los prefabricados panelizados deben ensamblarse en el sitio.
Ambos pueden diseñarse como residencias principales o ADU más pequeñas. La naturaleza y el tamaño de una sola unidad generalmente se ajustan al modelo ADU.
El ejemplo de California
California es probablemente el estado líder en lo que respecta a casas pequeñas y ADU. Después de importantes cambios legislativos en el estado, la construcción de ADU en California se multiplicó por once entre 2017 y 2019.
- En 2016 se emitieron 1.269 permisos que legitiman la construcción de ADU.
- Esta cifra aumentó a 14.702 en 2019.
- En 2020, a pesar del impacto de la pandemia de COVID-19, se emitieron 12.392 permisos.
En enero de 2020, el Estado introdujo nuevas leyes que permiten la construcción simultánea de ADU y viviendas unifamiliares primarias. Esto puede ahorrar sustancialmente en la instalación de servicios públicos, ya que solo tendrá que hacerse una vez.
Las nuevas leyes de financiamiento de ADU introducidas en enero de 2021 están agregando un impacto aún más positivo, ya que puedes leer aquí. Las subvenciones estatales y los incentivos financieros son lo que necesitan todos los estados de EE. UU.
Pero diferentes ciudades tienen diferentes opciones, por lo que usted, como yo aquí en Florida, tendrá que hacer algunos deberes para ver si optar por una ADU prefabricada o construir desde cero es la mejor opción. Mientras tanto, aquí hay algunos beneficios de ambos tipos que lo ayudarán a hacer una evaluación informada que se relacione con sus necesidades.
Beneficios de las ADU prefabricadas
1. Costo más bajo
La mayoría de los proveedores de prefabricados sostienen que el costo es uno de los principales beneficios de una ADU prefabricada. Esto es lógico, porque los contratistas in situ altamente calificados tienen un precio más alto que los trabajadores de fábrica en las instalaciones de fabricación. Pero antes de tomar una decisión basada en el costo, es vital tener en cuenta lo que pagará por el transporte y una grúa.
Incluso si los códigos de Florida hubieran hecho posible la opción de una ADU prefabricada, los costos de entrega y grúa habrían anulado cualquier posible beneficio de costo. También puede encontrarse con costos de transporte en los que arruinará el presupuesto. Un ejemplo es enviarlo a más de 10 estados, donde debe pagar todos los costos de transporte, permisos de carga ancha, combustible y todo lo relacionado con eso. En algunos casos, solo los costos de transporte significarán que construir desde cero tendrá más sentido.
Donde los costos son más bajos, no es necesariamente debido a los métodos utilizados para la construcción. Más bien, se debe a que las empresas centran el control de costos en torno a un modelo comercial que se enfoca en la estandarización.
El contrapunto a esto es que estás atascado con estilos estandarizados. Eliges un plan estándar y tus acabados, y listo. El desafío para el fabricante de casas prefabricadas es hacer un seguimiento de las tendencias y satisfacer las necesidades cambiantes de los clientes.
2. Menos tiempo
Ciertamente, las ADU prefabricadas se instalan mucho más rápido de lo que se puede completar una unidad construida desde cero. Dado que la estructura se ensambla en una fábrica, no es necesario tener en cuenta el tiempo dedicado a construirla. Todo lo que debe hacer es construir los cimientos necesarios y luego programar la entrega de su ADU prefabricada.
Por supuesto, si hay retrasos en la fábrica que afectan la línea de tiempo, el tiempo puede no ser un beneficio después de todo.
3. Menos riesgos
Debido a que la mayor parte del trabajo se realiza en un entorno de fábrica protegido y se pasa muy poco tiempo en el sitio, el clima y otras demoras no programadas se minimizan.
4. Operación más limpia y menos interrupciones
Todas las operaciones de construcción pueden ser ruidosas y desordenadas. Por el contrario, la velocidad con la que se puede montar una ADU prefabricada garantiza un funcionamiento mucho más limpio y rápido con una interrupción considerablemente menor para todos.
Beneficios de construir una ADU desde cero
1. Estilo arquitectónico y personalización
Como cualquier casa, cuando construye una ADU desde cero, solo está limitado por su imaginación y las ideas de su arquitecto o diseñador. Puede combinar el estilo de su hogar existente, lo que estoy haciendo en Florida, y personalizar todas sus opciones. Es todo lo contrario de la ADU prefabricada estandarizada.
2. Más flexibilidad
Si necesita realizar cambios en su diseño original durante la construcción, puede hacerlo. También es fácil modificar y remodelar este tipo de ADU con el tiempo. Las estructuras prefabricadas son sin duda más difíciles de remodelar.
3. Mayor accesibilidad
Puede construir en cualquier lugar de su propiedad sin tener que tener en cuenta la necesidad de proporcionar acceso a un camión o grúa para entregar su casa prefabricada. La realidad es que no todos los sitios son aptos para casas prefabricadas y/o modulares. Las calles estrechas, las líneas de servicios públicos y los árboles protegidos reducen la accesibilidad de los métodos de entrega prefabricados.
Esto ha sido un factor importante para mí porque no hay un callejón en la parte trasera de la propiedad y no hay acceso para que una grúa grande coloque las piezas en su lugar. No hay duda de que optar por construir desde cero les da a mis constructores un mayor acceso.
4. Financiamiento más fácil
En general, los prestamistas se sienten más cómodos financiando viviendas más convencionales. Esto le importa a mucha gente.
5. Rentabilidad de la inversión
Incluso si su opción prefabricada es más económica que construir desde cero, debe considerar su valor final y el retorno de la inversión (ROI). En general, el consenso es que las ADU construidas tradicionalmente agregarán más valor a su hogar que una unidad prefabricada.
Una evaluación educada
Si bien tanto las ADU prefabricadas como las construidas desde cero tienen beneficios, es importante evaluar qué es importante para usted. ¿Tus prioridades están relacionadas con las restricciones presupuestarias o prefieres gastar un poco más de dinero para asegurarte de obtener un ROI bueno y sólido?
¿Son los plazos de vital importancia? ¿Está contento de construir una ADU estandarizada o quiere controlar el estilo y el carácter arquitectónico?
Estos son solo algunos de los problemas que he abordado en este artículo. Espero que lo ayuden a hacer una evaluación informada para que pueda comenzar con su propio proyecto ADU.
Si desea obtener más información, examinamos algunas características más de si las casas prefabricadas/modulares eran más eficientes que las casas construidas desde cero. ¡Puedes comprobarlo aquí!
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