Conversión de su garaje en una ADU: siga estos pasos

Con la creciente escasez de viviendas en las áreas urbanas de EE. UU., la popularidad de las conversiones de garajes de unidades de vivienda accesoria (ADU) va en aumento. No es sorprendente, ya que las conversiones de garaje son la forma más rentable en que los propietarios pueden agregar una ADU a su propiedad. Suena bastante fácil, pero ¿cuáles son los pasos reales del proceso?

En resumen, esto es lo que deberá hacer:

• Investigue las leyes y permisos en su área
• Evaluar y reparar la estructura existente, si es necesario.
• Decida qué tan grande será su ADU
• Costo estimado
• Tener planes elaborados
• Construir
• Haga que su proyecto terminado sea inspeccionado

Sin duda, uno de los pasos más importantes que debe tomar cuando convierte su garaje en una ADU es asegurarse de que sea legal. (Si ya posee una ADU que es ilegal, hay formas de legalizarla. Pero ese es un tema para otro día).

Una cosa que aprendí mientras investigaba el tema de convertir garajes en ADU es que no se permiten cientos de miles de conversiones realizadas durante décadas. Esto significa que son ilegales, técnicamente. Y creo firmemente que las conversiones no autorizadas presentan un riesgo financiero y legal. Este riesgo es aún mayor si desea alquilar su ADU para obtener un ingreso pasivo.

El siguiente paso esencial es asegurarse de que la idea funcione. Si su garaje es viejo, está descuidado y deteriorado, puede que no sea una buena idea gastar dinero en una conversión de ADU. También escribimos un artículo sobre algunos pros y contras de decidir hacer una ADU de garaje aquí si desea comprobarlo.

Si decide seguir adelante, hay pasos que debe seguir para que funcione.

Voy a repasar los pasos esenciales que debe seguir para asegurarse de que la conversión de su nuevo garaje a ADU sea segura, legal, factible y viable. Luego podemos sumergirnos y ver qué debe hacer para comenzar.

1. Asegúrese de que la conversión de su garaje sea legal

Antes de embarcarse en una conversión de garaje ADU, debe verificar qué permite su autoridad local y qué permisos necesita. Un número cada vez mayor de ciudades y estados ahora tienen leyes para mejorar la calidad y la seguridad de todas las formas de ADU, por lo que es importante consultar las normas y reglamentos locales.

Por lo general, la legislación y las ordenanzas locales que rigen las ADU cubren todo, desde estándares de diseño y dimensiones hasta especificaciones de materiales. Si bien las leyes en diferentes estados y ciudades varían, la mayoría de las autoridades locales insisten en que una ADU incorpore una pequeña área de cocina y baño. Es importante tener esto en cuenta cuando haga su presupuesto inicial porque estos costos de infraestructura pueden acumularse.

Lo primero que debe verificar es si su hogar (y garaje) se encuentran en una zona residencial unifamiliar y si su autoridad local permite las ADU. Si permiten ADU, averigüe qué puede, no puede y debe hacer para garantizar que la conversión sea legal.

Algunos estados hacen que sea muy fácil para los propietarios construir ADU y convertir garajes en ADU. Por ejemplo, si es dueño de una casa unifamiliar con zonificación residencial en cualquier parte de California, no hay dudas. Puede convertir su garaje en una ADU. Además, generalmente hay menos requisitos para la conversión de una ADU de garaje que para las ADU construidas desde cero. Pero tenga en cuenta que este puede no ser el caso si planea agregar un segundo piso a un garaje, en lugar de remodelar lo que ya existe.

En algunas ciudades, incluyendo los Angeles, no tiene que proporcionar estacionamiento si convierte un garaje existente en una ADU, a menos que aumente el área de piso. Si necesita agregar un lugar de estacionamiento, en LA no tiene que cubrirlo. Incluso puede estar en un camino de entrada, siempre que tenga un tamaño mínimo de 18 pies x 8,5 pies.

En New Hampshire, muchas ciudades permiten ADU con límites y restricciones. Pero la legislación estatal establece que si las ordenanzas locales de zonificación no mencionan las ADU, entonces los propietarios pueden construirlas legalmente, como «una cuestión de derecho».

Más específicamente, la ley de New Hampshire establece que se permite una ADU en propiedades con viviendas unifamiliares, “y no se requerirán permisos ni condiciones municipales que no sea un permiso de construcción, si es necesario.” Pero en ciudades con límites y/o restricciones más estrictos, los propietarios necesitarán un permiso de uso condicional antes de poder construir una ADU o convertir un garaje en una ADU.

En 2020, Portland, Oregón, se convirtió en la primera ciudad de los EE. UU. en permitir que los propietarios de viviendas construyan dos ADU en una sola propiedad. La ley incluye conversiones de garaje. La mayoría de los estatutos de la ciudad solo permiten uno.

Hay una advertencia importante. Hay ciudades y condados en California y otros estados que tienen requisitos de conversión más estrictos si planea alquilar la unidad. (Consulte nuestro artículo ¿Por cuánto puede alquilar su ADU?)

Por lo tanto, asegúrese de comunicarse con su autoridad local para asegurarse de saber qué es legal y qué no.

2. Verifique la condición de su garaje existente

Muchas personas que planean una ADU optan por una conversión de garaje para ahorrar dinero. Después de todo, a menos que planee agregar un segundo piso a su garaje, tendrá una estructura existente para comenzar. Pero debe asegurarse de no tener que reconstruir sustancialmente la estructura existente.

Si tiene que rehacer los cimientos o la estructura, o reemplazar secciones del techo, es mejor que comience desde cero en otro lugar de la propiedad. Piense en el retorno de la inversión.

Comience desde la base y trabaje hacia arriba. Si no tiene experiencia en construcción, tiene sentido traer a un profesional para que inspeccione la estructura por usted.

Cimientos

La mayoría de los garajes están construidos sobre una losa de concreto para acomodar vehículos. Pero los códigos de construcción para garajes y estructuras habitables son diferentes.

Deberá asegurarse de que la losa sea lo suficientemente gruesa para las especificaciones requeridas de su ADU planificada. Además, asegúrese de que no se haya degradado con el tiempo. En algunos casos, puede ser necesario reforzar la losa apuntándola. Esto implica cavar una zanja alrededor del exterior de la estructura, colocar barras de refuerzo de acero en la zanja y luego verter una viga continua de concreto alrededor del garaje.

Si el concreto se agrietó o se combó, es posible que deba agregar otra capa de concreto encima. En cualquier caso, necesitará una barrera contra la humedad de plástico entre la losa de cimentación y el piso nuevo de su ADU.

Para minimizar la construcción nueva, puede usar un contrapiso autonivelante diseñado para acabados de pisos, incluidas las baldosas de cerámica. Drytek Levelex es una buena opción

Enmarcado y Revestimiento

Si el revestimiento exterior y el revestimiento interior de su garaje están intactos y no hay signos de hundimiento o colapso, es probable que el marco existente sea sólido. Si hay señales de que puede haber problemas, es posible que deba quitar el revestimiento o el revestimiento para verificar. Tenga en cuenta que, en cualquier caso, tendrá que abrir partes de la estructura existente, incluidas las paredes, para inspeccionarlas si no las está reemplazando.

Los garajes pueden no tener aislamiento en las paredes. Tendrá que agregar aislamiento y asegurarse de que las paredes sean herméticas, así que evalúe su condición ahora.

Las dimensiones del garaje también pueden ser más pequeñas que lo que especifica el código de construcción, lo que requerirá modificaciones. Ese escenario no es tan malo. Pero si su garaje tiene más de tres décadas, es posible que todavía tenga revestimiento de asbesto. Idealmente, todo esto debería ser reemplazado.

Este es un buen momento para pensar en cómo va a reconfigurar el marco de la estructura de su garaje. Por ejemplo, necesitará instalar ventanas y puertas. También necesitará algunos tabiques internos para un dormitorio y un baño. Las áreas de estar generalmente funcionan bien con áreas de cocina de planta abierta. Esto lo ayudará a evaluar la estructura existente y lo ayudará más adelante cuando establezca un presupuesto.

Estructura del tejado

Compruebe las vigas, así como las láminas o tejas del techo. Muchos garajes tienen vigas abiertas, por lo que la inspección del techo será relativamente simple. Si hay un techo, busque signos de humedad.

Si el techo tiene goteras, obviamente tendrás que repararlo. Además, deberá determinar si las fugas han socavado alguna otra parte de la estructura, incluidos los cimientos y el marco de la pared.

Electricidad y Plomería

¿Puede enrutar fácilmente la electricidad y la plomería desde la ciudad o las empresas de servicios públicos hasta el garaje? ¿Ya tiene conexiones o servicio para cualquiera de estos? ¿Qué hay de la línea de alcantarillado? ¿Sabe cómo discurre por la propiedad? Visualice cómo se construye una casa y todos los componentes que intervienen en ella, e intente trazar un mapa de cómo cada uno de estos se conectará a su nueva ADU donde se encuentra el garaje existente.

3. Plan para el tamaño

A menudo es factible planificar una conversión de garaje que simplemente involucre la estructura existente. Pero si su garaje para un automóvil tiene un mínimo de 20 pies x 10 pies, asegúrese de que esto satisfaga sus necesidades. Estas dimensiones ciertamente se ajustan al concepto de una casa pequeña. Pero a pesar de que las autoridades generalmente los aceptarán para una conversión de ADU, es posible que desee ir más grande.

Sin embargo, habrá ventajas y desventajas para aumentar la huella de una estructura de garaje existente al convertirla. Por ejemplo, en Los Ángeles, significará que debe proporcionar al menos un lugar de estacionamiento para automóviles.

4. Haga una estimación de costos exhaustiva

Además de estimar el costo de cualquier mejora a la estructura de su garaje existente, deberá incluir planos (ver a continuación), así como todos los costos de materiales y mano de obra para la conversión. También debe tener en cuenta los costos de aislamiento, calefacción (incluido el calentamiento de agua), plomería y energía.

Los servicios públicos probablemente serán las actualizaciones más costosas que tendrá que abordar, incluso si el consejo local no requiere un sistema de eliminación de agua o alcantarillado separado para la ADU. A menudo, los propietarios pueden vincular los servicios de agua, gas y electricidad al medidor existente en una casa. Alternativamente, puede instalar medidores separados para la ADU. Aunque esto probablemente sea más costoso, es una buena opción si va a alquilar su ADU a un inquilino.

Todo esto lo ayudará a determinar si su conversión planificada de garaje a ADU será factible y, en última instancia, viable, y si le brindará un buen retorno de la inversión (ROI).

Siempre agregue un presupuesto de contingencia en caso de que surjan problemas imprevistos.

Sé que es difícil estimar cualquier tipo de costos sin planes. Un consejo útil es hacer que una empresa que ofrece planes no certificados de rotación rápida elabore un plan rápido basado en computadora que pueda usar para realizar estimaciones. Puede trabajar a partir de esto cuando esté listo para elaborar planes para la ciudad.

5. Preparar los planos del sitio y del edificio

La mayoría de los consejos pedirán una revisión completa del plano del sitio para ADU. En LA, por ejemplo, esto incluye:

• Una verificación de que todos los elementos que requerían estén en el plano del sitio, incluida una lista de verificación de la aplicación del uso de la tierra.
• Planos de planta que incluyan el área donde será la conversión de ADU.
• Copias de los permisos de construcción para el garaje existente del Oficial de Construcción y Seguridad del Condado de Los Ángeles.
• Copias de los comprobantes bancarios de la descripción del edificio del Tasador del Condado de Los Ángeles para la estructura existente.

Las ciudades y los condados generalmente solicitarán copias de los permisos de construcción originales para asegurarse de que la estructura existente sea legal. Si su garaje se construyó sin los permisos reglamentarios, es posible que no pueda convertirlo legalmente en una ADU habitable.

También necesitará planos que muestren el diseño de su ADU, así como las elevaciones. Una vez que la ciudad los haya aprobado, emitirán un permiso de construcción para su conversión.

6. Haga inspeccionar su ADU

Las inspecciones para las conversiones de garaje siguen la misma secuencia lógica que para las construcciones nuevas. Las inspecciones habituales serán:

• Partes existentes de la estructura que permanecerán como están, por ejemplo, las paredes o la estructura del techo
• Cimientos
• Amarres estructurales que sujetan los muros a los cimientos de hormigón
• Aislamiento
• Instalaciones eléctricas y de plomería, incluidas las instalaciones solares y fuera de la red

Una vez que la autoridad local le dé el sello final de aprobación, emitirá un certificado de ocupación y usted, los miembros de su familia (padres o hijos), o los nuevos inquilinos, pueden mudarse.

Descripción general

El proceso de convertir un garaje en una ADU no es difícil. También es rentable y, debido a que comienza con una estructura existente, será mucho más rápido que construir una ADU desde cero. Solo asegúrese de que valga la pena convertir el garaje.

En general, la conversión de un garaje a ADU puede ser una forma ideal de crear una casa pequeña y separada en una propiedad residencial unifamiliar en la mayor parte de los EE. UU. A menos que realmente necesite y use su garaje para sus vehículos, esto es un espacio precioso que podría convertir fácilmente en una vivienda asequible.

Si sigue los pasos que le proporcionamos, estamos seguros de que la conversión de su garaje será satisfactoria y dará como resultado un ROI sólido.

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