¿Cuáles son algunas leyes y ordenanzas comunes de ADU?

¿Está planeando construir una unidad de vivienda accesoria o ADU en su propiedad?

Las ADU, también conocidas como granny flats o casas de campo, se están volviendo cada vez más populares cada año que pasa. Son una excelente manera de proporcionar vivienda a un pariente anciano o un hijo adulto que todavía vive en casa.

Una vez que se construye la ADU, también puede alquilarla para obtener un ingreso adicional cada mes. Alternativamente, la ADU se puede utilizar como una habitación de invitados separada o como una oficina en el hogar. (Haga clic aquí para obtener más información sobre las formas en que una ADU puede agregar valor a su hogar.)

Varios estados y ciudades han estado fomentando la construcción de ADU, como una posible solución a la crisis de vivienda urbana. Pero eso no significa necesariamente que construir su propia ADU vaya a ser pan comido.

Si construye una ADU, usted tendrá que seguir todas las leyes locales de zonificación, ordenanzas y códigos de construcción. De lo contrario, no podrá obtener los permisos y licencias necesarios para construir una ADU legal en su propiedad.

Las leyes y ordenanzas que rigen la construcción de ADU varían entre los diferentes estados, condados y ciudades. Los requisitos del lugar de estacionamiento, la altura permitida de la ADU, el diseño interior y la calidad de los materiales de construcción son algunas de las cosas comúnmente reguladas.

Por ejemplo, una ADU adjunta en California solo puede tener hasta el 50 por ciento del tamaño de la residencia principal. Pero una ADU separada por lo general puede tener hasta 1,200 pies cuadrados, independientemente del tamaño de la residencia principal.

En el estado de Vermont, una ADU puede tener un área de piso habitable máxima de 900 pies cuadrados o el 30 por ciento del área de piso de la residencia principal, lo que sea mayor. Para que una ADU sea aprobada para construcción en Condado de Orange, Florida, debe haber disponible al menos un espacio adicional de estacionamiento fuera de la vía pública. Se puede usar un camino de entrada o cochera de la residencia principal para cumplir con este requisito.

Tipos de leyes y reglamentos de ADU que rigen la construcción de ADU

Con base en varias ordenanzas y regulaciones de ADU aprobadas en los últimos años, hemos compilado una lista de algunas de las cosas comunes que debe tener en cuenta al planificar la construcción de una ADU.

1. Densidad, altura y retroceso

Las leyes y ordenanzas de ADU más comunes se ocupan de factores como la altura de la ADU, las restricciones de densidad del distrito de zonificación y el retranqueo requerido, que se refiere a la distancia entre el borde de la ADU y la línea de propiedad adyacente.

La densidad residencial es esencialmente el número de unidades de vivienda que se pueden construir en un terreno determinado. Diferentes distritos de zonificación, incluso dentro del mismo condado o ciudad, pueden tener diferentes restricciones de densidad. Por lo tanto, deberá investigar un poco sobre las restricciones de densidad en su área.

Según el estado y el condado en el que esté construyendo su ADU, puede haber algunas restricciones en la altura máxima de la estructura. Deberá cumplir con estas restricciones para recibir un permiso de construcción.

La ciudad de los Angeles, por ejemplo, exige que una ADU debe tener menos de 16 pies de altura. En atlanta, una ADU no puede tener más de 20 pies de altura. Otras ciudades y condados en todo el país tienen sus propias regulaciones con respecto a la altura permitida de cualquier ADU potencial.

La única excepción a esto es si la ADU está adjunta o dentro de la residencia principal. En ese caso, la ADU generalmente se puede construir para que sea tan alta como la residencia principal.

Finalmente, debe prestar atención a los requisitos mínimos de separación en su distrito de zonificación. La mayoría de los distritos de zonificación exigen que la distancia entre una ADU separada y los límites de la propiedad adyacente sea suficiente para garantizar la seguridad contra incendios.

San Francisco, por ejemplo, requiere que la distancia entre una ADU y el retranqueo trasero sea de alrededor del 25 por ciento de la profundidad del lote. Muchos distritos de zonificación en Los Ángeles, por otro lado, exigen que los retranqueos traseros y laterales no sean menos de cinco pies. El retroceso mínimo trasero y lateral permitido para las ADU en Atlanta es de cuatro pies.

En California, las leyes de conversión de garaje existentes garantizan que los propietarios de viviendas que conviertan su garaje en una ADU no tengan que preocuparse por contratiempos. (Obtenga más información sobre las ADU de garaje aquí). Sin embargo, esta es una excepción. Debe consultar con su Departamento de Planificación y Construcción local para obtener información sobre las reglamentaciones de retranqueo de ADU en su área. Esto lo ayudará a cumplir con todas las leyes y ordenanzas de zonificación pertinentes al diseñar su ADU.

2. Limitaciones de tamaño de ADU

Su estado, ciudad o condado puede imponer ciertos límites al tamaño de su nueva ADU. La mayoría de las jurisdicciones de California, por ejemplo, le permitirán construir una ADU independiente de hasta 1200 pies cuadrados. Hay más de 390 ciudades y condados que usan el código estatal, lo que garantiza que una ADU construida allí puede tener hasta 1200 pies cuadrados.

Sin embargo, unas 150 ciudades y condados tienen restricciones más específicas relacionadas con el tamaño de la ADU. Podrían imponer un límite de 850 pies cuadrados para ADU de un dormitorio y 1,000 pies cuadrados para más de 2 dormitorios.

Aún así, todas las jurisdicciones en California permitirán un mínimo de 800 pies cuadrados para una ADU separada, siempre que tenga menos de 16 pies de altura y tenga un retroceso lateral y trasero mínimo de 4 pies.

En California, una ADU adjunta puede tener como máximo el 50 por ciento del tamaño de la residencia principal. Esto significa que si posee una casa de 2,000 pies cuadrados, entonces no puede construir una ADU adjunta que sea más grande que 1,000 pies cuadrados.

En Seattle, Washington, una ADU construida en el mismo terreno que una casa unifamiliar no puede tener más de 1,000 pies cuadrados. Si la ADU se construye junto a una casa adosada, entonces no puede tener más de 650 pies cuadrados. Sin embargo, estos pies cuadrados no incluyen el área del garaje.

En San Petersburgo y el condado de Pinellas aquí, como otro ejemplo, las ADU deben ser inferiores al 50 % de los pies cuadrados de la propiedad principal (su casa principal). También debe construirlo de la misma manera y hacer que se vea igual. Entonces, si su casa principal es una casa con estructura de madera y techo de tejas, la ADU también debe serlo. También tenemos otras reglas aquí como:

• una pasarela de hormigón o cemento necesaria
• un estacionamiento individual dedicado
• un camino de entrada de 9 pies de ancho tanto para el lugar de ADU como para los lugares de la casa principal
• ADU no puede exceder el 50% de los pies cuadrados de la casa principal como se mencionó anteriormente
• contratiempos: 10 pies desde la línea del lote del patio trasero y 5 pies desde cada línea lateral del lote

En Salt Lake City, Utah, una ADU no puede ocupar más de la mitad del espacio del lote de la casa, ni puede tener más de 650 pies cuadrados. El límite de altura para las ADU en esta ciudad es de 17 pies (o tan alto como la residencia principal, en el caso de las ADU adjuntas).

Debido a estas restricciones de tamaño, el espacio es una preocupación importante para quienes construyen una ADU, así como para quienes planean vivir en una. La sala de estar, la cocina, el baño y al menos un dormitorio deben estar dentro del espacio limitado permitido por las leyes y ordenanzas de zonificación.

Algunos propietarios eligen construir estudios para evitar calambres y maximizar el espacio disponible. Esto podría ser especialmente deseable si el tamaño permitido de una ADU en su lote es inferior a 1000 pies cuadrados. El almacenamiento montado en la pared (y los muebles) son otra excelente manera de ahorrar espacio.

Construya muchos estantes en las paredes, tenga muchos gabinetes superiores (y ganchos o clavijas para los utensilios) en la cocina y equipe el baño con estantes montados en la pared que pueden servir como un armario para ropa blanca. Estas opciones de almacenamiento montadas en la pared garantizarán que el piso de la ADU permanezca despejado. Las camas Murphy y las mesas plegables también pueden ayudar a que la ADU se sienta más grande y espaciosa.

3. Conexiones de servicios públicos

Los servicios públicos como la electricidad, el agua y el gas son algunas de las cosas más importantes que deberá tener en cuenta al planificar una ADU en su propiedad. Según sus propias necesidades y preferencias, puede conectar la ADU al panel eléctrico de la casa principal o medirla por separado.

Si la ADU estará habitada por miembros de su familia, entonces tener una sola caja de fusibles podría tener más sentido. Tener la vivienda principal y la ADU con medidores separados, por otro lado, hará que sea más fácil dividir la factura de electricidad si planea alquilar la ADU. El inconveniente de un medidor eléctrico separado para la ADU es que es posible que deba gastar algunos miles de dólares para configurarlo.

De manera similar, para el suministro de agua, puede hacer que la ADU comparta la conexión de agua con la residencia principal u obtener un medidor separado. Al igual que con el suministro de electricidad, la instalación de una nueva conexión de agua para la medición separada puede ser bastante costosa. Es más rentable para la ADU compartir la mayoría de sus servicios públicos con la residencia principal.

Sin embargo, la línea de alcantarillado de la ADU no puede conectarse con la de la residencia principal, según las leyes de zonificación de Los Ángeles. En su lugar, la línea de alcantarillado de la ADU debe conectarse a la que está más abajo de la casa.

Una conexión de tanque séptico para su nueva ADU, si está permitida en su distrito de zonificación, primero deberá ser aprobada por el Departamento de Salud. La ADU solo se puede conectar a la residencia principal si el tanque séptico existente no es demasiado viejo y es lo suficientemente grande para manejar las aguas residuales de los baños adicionales. Un tanque séptico antiguo debe actualizarse antes de conectarse a la nueva ADU para aumentar su capacidad.

En general, el estado de California no requiere que los propietarios instalen medidores de gas separados para la residencia principal y la ADU. Por lo tanto, los propietarios de viviendas de este estado pueden aprovechar las líneas de gas existentes de su residencia principal para alimentar el nuevo calentador de agua, estufa o horno de gas que se ha instalado en la ADU.

4. Requisitos adicionales de estacionamiento

Anteriormente, California requería que los propietarios de viviendas construyeran nuevos estacionamientos fuera de la vía pública para cada ADU que construyeran. Sin embargo, esta regla ahora se ha modificado, ya que era difícil para los propietarios de lotes más pequeños, que tenían poco espacio disponible. Ahora, si planea construir una ADU en California, no tendrá que crear ningún nuevo espacio de estacionamiento si

• Su propiedad está ubicada en un distrito que se considera histórica o arquitectónicamente significativo.
• Su hogar no está a más de media milla del sistema de transporte público más cercano.
• Una empresa (o vehículo) de uso compartido de automóviles se encuentra dentro de una cuadra de la ADU.

Sin embargo, deberá proporcionar un lugar de estacionamiento adicional para la ADU si no se cumple ninguna de estas condiciones. En San Francisco, puede agregar espacios interiores para bicicletas en su propiedad para reducir algunos de los requisitos de estacionamiento para las nuevas ADU. Si convierte su garaje en una ADU en Los Ángeles, o demuele el garaje para construir una ADU en su lugar, la ley no le exigirá que reemplace los espacios de estacionamiento perdidos.

Antes de 2019, la ciudad de Seattle requería que los propietarios de viviendas proporcionaran al menos un espacio de estacionamiento fuera de la calle para su ADU. Sin embargo, esta regulación ahora se eliminó, lo que ofrece un alivio a los propietarios de viviendas que anteriormente habrían tenido que gastar miles de dólares incluso para construir un simple espacio de estacionamiento de grava.

Si bien no es necesario construir un espacio de estacionamiento adicional para construir una ADU en Seattle, tampoco se le permite eliminar ningún espacio de estacionamiento fuera de la vía pública que ya exista en la propiedad. Si elimina un lugar de estacionamiento requerido existente para construir su ADU, deberá reemplazarlo con otro espacio de estacionamiento en una parte diferente de su propiedad.

El ciudad de Boise exige que una ADU de dos dormitorios debe venir con al menos un espacio de estacionamiento adicional en el lugar para el uso de sus ocupantes. Esto se suma a los dos lugares de estacionamiento obligatorios para la residencia principal. Por lo tanto, una propiedad con una ADU de dos dormitorios en Boise necesitará un mínimo de tres lugares de estacionamiento.

Dado que las regulaciones varían mucho de una jurisdicción a otra, debe consultar con su Departamento de Planificación y Construcción local para asegurarse de que su propiedad cumpla con los requisitos de estacionamiento en su área.

En conclusión

Construir una ADU puede ser una excelente manera de aumentar el valor de su hogar y ayudar a aliviar la crisis de la vivienda al mismo tiempo. Las ADU brindan muchos de los beneficios de las viviendas unifamiliares tradicionales, al mismo tiempo que son más pequeñas y significativamente más baratas de alquilar. Y muchos posibles inquilinos los prefieren a los apartamentos o condominios. (Haga clic aquí para obtener más información sobre cuánto puede alquilar su ADU).

Sin embargo, desde la solicitud de un permiso de construcción hasta la recepción del certificado de ocupación, el proceso de construcción de la ADU puede ser bastante costoso y llevar mucho tiempo. Necesitará algunos contratistas profesionales para ayudarlo a completar su proyecto con éxito.

Conocer las leyes y ordenanzas de ADU que se aplican a su propiedad lo ayudará a aumentar la eficiencia del proceso de construcción, al mismo tiempo que evita cualquier error costoso que pueda detener sus planes de construcción de ADU. Así que asegúrese de investigarlos a fondo antes de gastar dinero en la nueva ADU.

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