¿Debería construir una adición o una ADU en su lugar?

Es dueño de una casa unifamiliar, pero le gustaría tener más espacio para vivir. Como resultado, se pregunta si debe construir una unidad de vivienda adicional o una unidad de vivienda accesoria (ADU). Estoy convencido de que las ADU son la mejor opción y les diré por qué.

Decidir entre construir una adición o una ADU no se trata solo de preferencias personales. En primer lugar, debe averiguar si su ciudad o condado incluso permite las ADU. Luego, hay otras cuestiones a considerar, incluido el retorno de la inversión (ROI) y el valor de reventa potencial de su propiedad.

Mi experiencia personal con la construcción de ADU es en Florida. Pero he estado investigando el tema durante un tiempo y estoy ansioso por compartir mis hallazgos con lectores de todo EE. UU. que necesiten orientación para elegir entre estas dos opciones. El lugar donde vives y lo que quieres puede marcar una gran diferencia. Entonces, profundicemos y veamos qué dirección debe tomar.

Adición vs. ADU: ¿Cuál es la diferencia?

La diferencia fundamental entre una ampliación de vivienda y una ADU es que las ADU son independientes de la unidad de vivienda principal en una propiedad unifamiliar. Las adiciones son habitaciones y otros espacios que los propietarios agregan a la unidad de vivienda principal.

Si bien una adición puede contener todo lo que un miembro de la familia (o incluso un inquilino) necesita para vivir de forma independiente, incluidos un baño y una cocina, legalmente sigue siendo parte del hogar familiar. También se adjunta a la casa existente. Dicho esto, una adición no tener para incluir cualquier facilidad especial. Puede ser una habitación individual o una lujosa extensión diseñada como parte de una remodelación importante. Es tu elección.

Las ADU pueden estar adosadas o independientes. Siempre son más pequeños que la residencia principal y por lo general deben incluir un baño y un área que pueda usarse como cocina para que sean completamente funcionales. Las ciudades y los condados suelen especificar requisitos de tamaño mínimo y, a veces, otras restricciones. Pero varía enormemente, por lo que deberá consultar los códigos de construcción de ADU locales y/o estatales.

La legislación relacionada con las ADU en la mayor parte de los EE. UU. se ha relajado sustancialmente en las últimas dos décadas. Pero todavía hay áreas que imponen restricciones relativamente severas y limitan lo que se puede y no se puede construir. (Aquí hay un enlace a nuestro artículo ¿Su propiedad está dividida en zonas para construir una ADU? Aquí le mostramos cómo averiguarlo).

El otro factor que deberá tener en cuenta al sopesar los pros y los contras de construir una adición frente a una ADU se relaciona con el permiso de planificación. En general, es más fácil obtener permiso para construir una ADU. Pero nuevamente, depende de los requisitos de permisos locales.

Sin entrar en muchos detalles, compararé los permisos de planificación para adiciones con las ADU en varios estados, comenzando con Florida.

Permiso de planificación para adiciones frente a ADU

Casi todos los estados de EE. UU. han adoptado el Código Internacional de Construcción (IBC), que constituye la base de sus códigos de construcción estatales individuales. Pero las ciudades y los condados también tienen códigos de construcción y, por lo general, son ellos los que hacen cumplir la legislación.

De manera similar, la mayoría de los estados tienen políticas y ordenanzas que rigen las ADU, aunque los gobiernos locales también tienen sus propias leyes que brindan pautas y demandas adicionales. Debido a que no existía un código para guiar las políticas estatales, en 2009, la Asociación Estadounidense de Planificación promulgó una ley modelo. Como resultado, cientos de municipios y autoridades locales adoptaron leyes ADU en respuesta a la legislación estatal. Algunos hicieron lo suyo.

Por lo tanto, puede ser complicado y muy confuso.

Debido a que existen diferencias fundamentales en los procedimientos de permiso de planificación en los EE. UU., he elegido tres estados para mostrarle lo importante que es hacer su tarea minuciosamente antes de tomar una decisión sobre qué ruta tomar.

Pero también es importante definir tu motivación. Por ejemplo, ¿quieres un lugar para que vivan tus suegros o abuelos, o quieres una unidad de alquiler que te brinde un ingreso pasivo?

Permiso para adiciones vs. ADU en Florida

Código de construcción de Florida

Durante décadas, los cientos de códigos y reglamentos diferentes que cubrían permisos y solicitudes en Florida causaron enormes problemas. La motivación para un código estatal integral fue principalmente la amenaza de los huracanes, más específicamente, el huracán Andrew en 1992. Entonces, a fines de la década de 1990, Normas de construcción de edificios de Florida fueron implementados, en ese momento reemplazando todos los demás códigos y ordenanzas de construcción existentes en el estado.

En términos de estos estándares, a menos que se trate de una “casa prefabricada”, se necesita un permiso para construir, erigir, alterar, modificar, reparar o demoler un edificio. A menos que un propietario sea aprobado como propietario-constructor, un contratista con licencia debe solicitar el permiso.

Esto significa que en Florida, la ley estatal básica se aplica tanto a las adiciones como a las ADU (a menos que sean unidades fabricadas).

ADU en Florida

Alrededor de 2018, Florida Housing Coalition compiló la Guía de unidad de vivienda accesoriaun documento de más de 60 páginas que analiza casi todo lo que probablemente desee saber sobre las ADU.

Las barreras regulatorias son un problema. ¡Me sorprendió descubrir que 16 de los 67 condados de Florida ni siquiera abordan las ADU! Puede que haya cambiado un poco en los últimos dos años, pero esta guía muestra que 25 condados de Florida prohíben explícitamente el uso de ADU para el alquiler a largo plazo. Entonces, si espera alquilar su ADU, es posible que deba pensarlo de nuevo.

También hay restricciones en términos de tamaño mínimo de propiedad si se proponen ADU. Además, la mayoría de los condados insisten en que el dueño de la propiedad viva en la casa principal.

Al menos 12 no permiten ADU en distritos de zonificación unifamiliares (lo cual me parece extraño, ya que aquí es donde normalmente se permiten ADU). Sin embargo, parece que las ciudades de Florida son un poco más flexibles que los condados. Por ejemplo, 11 de las 15 ciudades más grandes hacer permitir ADU en distritos unifamiliares.

Dondequiera que viva en Florida, le sugiero que obtenga el asesoramiento de un profesional antes de seguir adelante con cualquiera de las opciones. En última instancia, la legislación podría afectar su decisión.

Para obtener más detalles, lea nuestro artículo sobre cómo construir una ADU en Florida.

Permiso para adiciones vs. ADU en California

Código de Normas de Construcción de California

La construcción, en general, se rige por la Comisión de Normas de California y su Código de Normas de Construcción. Y las adiciones están cubiertas por la misma legislación, que es muy estricta. Si planea agregar una extensión a su hogar, deberá cumplir con estos.

Al mismo tiempo, la nueva legislación de vivienda en California que entrará en vigencia en enero de 2022 tiene como objetivo hacer que sea mucho más fácil “construir viviendas para todos”. Por ejemplo, podrá demoler una casa unifamiliar existente y construir dos unidades separadas que no necesitan estar unidas y se pueden vender por separado. Tampoco necesita ser una ADU, lo que obviamente tiene implicaciones.

Por supuesto, no es simple y hay restricciones. Tampoco está claro cómo afectará la nueva ley a las adiciones, pero con toda probabilidad, aún deberá seguir los requisitos legales establecidos.

ADU en California

El estado de California es el líder indiscutible en los EE. UU. en lo que respecta a los permisos de ADU. La Legislatura del Estado de California ha hecho todo lo posible para facilitar la construcción de ADU en el estado al facilitar el uso de la tierra y las regulaciones de zonificación restrictivas. Pero he descubierto que no siempre es tan fácil.

Según California ADU, parte del Care Institute of Governmental Studies de la Berkeley University of California, el número de permisos ADU emitidos en California entre 2018 y 2020 aumentó de casi 9.000 a 12.392. Se permitieron un total de 33,881 ADU y se agregaron 22,695 a la oferta habitacional del estado.

De estos, aproximadamente la mitad (51%) son unidades de alquiler generadoras de ingresos. Entonces, a diferencia de partes de Florida, parece que en California tiene prácticamente garantizados los ingresos por alquiler si opta por una ADU. Si se pregunta cuánto puede ganar en alquileres, California ADU calcula que el precio medio de alquiler es de alrededor de $2,000, que van desde $2,200 en el área de la Bahía de San Francisco hasta $1,925 en la región de la costa central.

Otra estadística interesante es que muy pocas ADU en California (solo alrededor del 15%) se utilizan para viviendas para personas mayores.

A la baja, ADU de California descubrió que a la mitad de los propietarios que querían construir una ADU les resultó difícil obtener un permiso. Parece que los desafíos y limitaciones de diseño, el proceso de aprobación local y el costo total de construcción son barreras. Quizás esto mejore con la nueva legislación.

Permiso para adiciones versus ADU en Washington

Código de construcción de Washington

El Código de Construcción del Estado de Washington combina una serie de códigos modelo nacionales que cubren todo, desde los requisitos de construcción e ingeniería hasta la plomería, la energía y la ventilación. Como la mayoría de los otros estados, el código se basa en el IBC.

adiciones a la casa se consideran extensiones de viviendas existentes y necesitará un permiso de ampliación o modificación de la construcción para su proyecto. Si se trata de una remodelación muy pequeña, Seattle considerará un permiso sujeto a inspección de campo para que pueda continuar y dejar que evalúen y aprueben más tarde. Es probable que también deba solicitar un permiso de cambio de servicio eléctrico de Seattle City Light.

ADU en el estado de Washington

Desde que se introdujo la Ley de Política de Vivienda de Washington de 1993, las ciudades y los condados del estado de Washington se han alentados a adoptar ordenanzas que fomentará el desarrollo de ADU en zonas de propiedad unifamiliar. Al iniciar este movimiento, el Departamento de Comunidad, Comercio y Desarrollo Económico del Estado de Washington (ahora conocido como el Departamento de Comercio) hizo recomendaciones modelo de ordenanza.

Estos han sido adoptados ampliamente en todo el estado, aunque algunas ciudades, incluida Seattle, están reconsiderando los estándares para hacerlos más accesibles a los propietarios de viviendas. Entonces, comparemos los permisos para las dos opciones en Seattle.

ADU en Seattle también requieren un permiso de adición o alteración de la construcción y probablemente un cambio eléctrico o un nuevo permiso de servicio. Entonces, no hay mucha diferencia, excepto que en 2019, la Ciudad introdujo una nueva legislación que elimina algunas de las barreras regulatorias, lo que facilita la creación de ADU. En última instancia, dependerá de sus necesidades y del espacio con el que tenga que trabajar.

Motivación para su nueva incorporación/ADU

¿Simplemente desea aumentar el espacio habitable en su hogar o desea construir una segunda unidad donde puedan vivir los miembros de la familia u otras personas? ¿Quiere poder acomodar invitados, o tal vez tener una oficina en casa o un estudio donde pueda trabajar o ser creativo?

Hay diferencias sutiles que podrían extenderse a la motivación a largo plazo. Incluso si desea su adición o ADU como un espacio de trabajo, por ejemplo, si lo diseña como una futura oportunidad de alquiler, esto podría ser un poderoso punto de venta si decide vender su casa.

Cualquiera que sea su motivación, a menos que el presupuesto no sea un problema, realmente debe considerar el valor que agregará a su propiedad, para un ingreso adicional inmediato y/o valor de reventa.

ROI y Valor Agregado

Un ejercicio que definitivamente debe hacer es estimar sus costos y luego evaluar su ROI. Asegúrese de tener todo en cuenta, incluidas las adiciones de servicios públicos y los costos. Es imposible saber si una ADU o una adición serán más costosas sin verificar los costos.

También deberá evaluar si las adiciones y/o una nueva ADU aumentarán sus impuestos sobre la propiedad. Si va a alquilar la adición o ADU, puede haber beneficios de alquiler. Pero asegúrese de que alquilar es una opción legal. En muchas áreas, lo es, siempre que el alquiler sea a largo plazo.

Luego deberá evaluar su ROI. Desafortunadamente, nada está escrito en piedra y siempre habrá algún riesgo involucrado.

¿Adición o ADU?

Te he dado algunas pautas, pero en última instancia, tendrás que hacer algunos deberes por tu cuenta.

Por ejemplo, aunque los alquileres a largo plazo son una opción popular para las ADU, muchas ciudades y condados no permiten alquileres a corto plazo. Y es un poco más difícil alquilar habitaciones o suites dentro de casas familiares, incluso cuando incorporan espacios habitables con instalaciones de cocina separadas.

También hay enormes variables en términos de lo que permiten los diferentes estados, condados y ciudades en términos de adiciones y/o ADU. Lo que es bueno en California puede ser imposible en Oregón.

Al final del día, mi intuición es que generalmente es más fácil construir una ADU que una adición. También tiende a costar menos, especialmente cuando construye la ADU junto a su casa o convierte un garaje, ático u otro espacio potencialmente habitable.

Por favor, haga algunas de sus propias investigaciones basadas en las ideas que le he dado aquí. Y asegúrese de obtener el asesoramiento de un profesional local antes de seguir adelante con cualquiera de las opciones.

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