El episodio del popular programa de televisión John Oliver sobre casas móviles ha levantado una gran preocupación entre los propietarios de este tipo de viviendas. En el último episodio, Oliver analizó en profundidad los problemas que suelen enfrentar los propietarios de casas móviles, desde la falta de protección legal hasta los contratos engañosos. Pero no todo está perdido, en este artículo te contaremos cómo puedes protegerte como propietario de una casa móvil y evitar ser víctima de malas prácticas.
Resumen
John Oliver tuvo un segmento muy interesante (y ahora muy popular) a principios de esta semana que destaca algunos puntos importantes sobre el estado de la industria de las casas móviles, tanto desde la perspectiva de los inversores como de los propietarios.
Las casas móviles pueden ser una excelente manera de vivir de manera asequible, y si las revisa últimamente, descubrirá que pueden ser de alta calidad y muy agradables. Pero puede haber riesgos reales que se encuentran en la mecánica monetaria y de mercado subyacente detrás de la industria, y algunos pueden ser realmente perjudiciales para los propietarios, como se explica en el episodio de casas móviles de John Oliver que cubriremos aquí.
Si bien creemos que se necesita inversión en la sociedad para mantener el motor económico en marcha, también estamos trabajando para ayudar a crear un beneficio mutuo entre todas las partes, y esto es lo que me gustaría tratar de abordar aquí.
Lingo: ¿móvil frente a fabricado frente a prefabricado frente a modular?
Todos tenemos una idea general de lo que es una casa móvil, pero ¿cuál es la diferencia entre estas otras palabras? Así es como el mercado generalmente los usa:
Casa móvil = Casa prefabricada
“Móvil” y “fabricado” básicamente significan lo mismo, ya que son los tipos de casas que se encuentran en los parques de casas móviles de todo el país. Hoy en día se ajustan al código HUD básico y vienen en tamaños de ancho simple o doble, y están sobre ruedas.
Prefabricado = Modular
«Prefabricado» y «Modular» se usan indistintamente para representar una casa estándar típica que se asienta sobre una base sólida, pero la casa en sí se construye en una fábrica y se transporta al sitio.
Si bien todas las palabras significan que la casa se construye fuera del sitio y en una fábrica, las diferencias son bastante marcadas, y también pueden serlo las consecuencias monetarias de cómo las usamos como propietarios. Proto Casas y Casas en Clayton También tenía algunos buenos escritos detallados sobre estos términos si desea profundizar más.
Hoy solo estamos hablando de casas prefabricadas/móviles.
Algunas estadísticas del episodio de John Oliver Mobile Homes
Para empezar, en el video describe algunos datos interesantes sobre el mundo de los parques de casas móviles:
- 20 millones de estadounidenses viven en casas móviles, o 1 de cada 18 personas.
- Más de 100 000 terrenos (parcelas/lotes) ahora son propiedad de gigantescos grupos de capital privado como Carlyle Group, TPG y Blackstone.
- Las tasas de interés pueden llegar al 15% al comprar una casa móvil, con plazos más cortos que las hipotecas tradicionales para viviendas.
- Los alquileres aumentan significativamente tan pronto como los nuevos inversores toman el control, hasta un 60% más.
Rápidamente queda claro que este es en realidad un gran segmento de la población y el mercado inmobiliario, y nos afecta significativamente como todo el país.
Por qué a los inversores les encantan los parques de casas móviles y cómo funcionan los números
Oferta y demanda
Los parques de casas móviles generalmente están desapareciendo y hay menos oferta, o al menos no se están construyendo más. A las ciudades y los condados no les gustan, y está todo el factor NIMBY (Not In My Back Yard). Las simples leyes de la oferta y la demanda significan que hay menos lotes de terrenos para todos, y la demanda en realidad está aumentando para este tipo de vivienda. Esto se debe a la desafortunada reducción de la clase media, los salarios que no aumentan frente al costo de vida y muchos otros factores macro, y eso significa que el valor de este tipo de propiedad/clase de activos generalmente aumenta.
En este momento de la primavera de 2019, posiblemente en la cima de este ciclo comercial y de deuda en la economía, las valoraciones están por las nubes. Las acciones, los bonos y la mayoría de los bienes raíces están en máximos históricos. Lo que eso significa es que las inversiones atractivas y de alto rendimiento son muy escasas. Las clases de activos inmobiliarios multifamiliares, unifamiliares, industriales, de oficinas, minoristas y otras están generando rendimientos muy bajos si comprara ahora, en comparación con los promedios históricos.
«Estrategia de océano azul
¿Entonces que significa eso? Para encontrar el rendimiento más alto, busca cosas que normalmente no buscaría. Ingrese a los parques de casas móviles, que es donde muchos de los grandes fondos de capital privado e inmobiliarios han encontrado el mayor rendimiento en la actualidad. Las leyes de la economía también significan que cuanto mayor sea el rendimiento, más riesgosa es una inversión. Pero aquí es donde estamos en el ciclo.
Valoración de Bienes Raíces Comerciales
Los inversores quieren el mayor ROI (retorno de la inversión) posible. ¿Y cuál es el factor principal en el que básicamente se basa todo el aumento del valor de los bienes raíces comerciales? Alquileres más altos.
A diferencia de la vivienda residencial, donde el precio de venta va al mejor postor en función de una serie de factores, los bienes raíces comerciales se basan en números, siendo el mayor el beneficio neto que genera la propiedad después de los gastos, como cualquier otro negocio.
aumento de alquiler
¿Entonces, cómo funciona? Digamos que el propietario de una mamá y un papá tiene una plataforma/lote para alquilar. Han estado ganando $ 200 / mes después de los gastos para tener su casa móvil sentada en ella. Otra persona es dueña de la casa móvil que se encuentra encima y ha estado allí durante 10 años. Mamá y papá están contentos con sus ingresos y no han subido los alquileres durante mucho tiempo.
Un grupo de capital privado entra y compra el parque e inmediatamente eleva los alquileres en un 30 % a la tasa de mercado, a $260/mes después de los gastos. Bienes Raíces Comerciales (CRE) utiliza lo que se llama una tasa de capitalización (tasa de capitalización) para valorar la propiedad. No entraremos en detalles sobre las tasas de capitalización para esta pieza, pero supongamos que la tasa de mercado es del 8%. La valoración del inmueble antes de que el grupo PE lo comprara es:
Un ejemplo: el cálculo
$200/mes x 12 meses (1 año) dividido por 0,08 (8 % de tasa de capitalización) = $200 x 12 = $2400 / 0,08 = valor de $30 000 para ese lote.
Ahora veamos la nueva valoración una vez que subimos los alquileres:
$260/mes x 12 meses (1 año) dividido por 0,08 (8 % de tasa de capitalización) = $260 x 12 = $3120 / 0,08 = $39 000 de valor para ese lote.
La riqueza se crea para inversores
Entonces al subir las rentas, el lote vale un 30% más, y ganaron $9,000. Así es como todos los bienes raíces comerciales funcionan en un nivel básico, todas las demás variables permanecen igual. Multiplique esto en un parque de casas móviles que tiene 100 lotes, y eso es un ganancia de $ 900,000 (100 x $9,000 cada lote).
Esto es genial para los inversores, pero ¿qué pasa con los propietarios? Bueno, si está alquilando un lote ahora, solo tiene que conseguir otros $ 60 por mes, o $ 720 por año. Esto puede ser realmente difícil, y en el video describe cómo algunas personas tienen que dejar el parque y abandonar la casa que les pertenece porque no pueden pagar el enorme costo de moverla (hasta $20,000). Esto es financieramente catastrófico. – porque ahora tiene que mudarse y perder su casa, que todavía tiene que pagar, o tiene que vender con una gran pérdida.
Mecánica monetaria de ser propietario de la casa móvil en sí, pero no del terreno debajo de ella
Los inversionistas generalmente no quieren ser dueños de las casas móviles ellos mismos, porque pierden valor, igual que un coche. Esa no es una buena inversión.
¿Por qué es esto? Porque es esencialmente una mercancía producida en masa, lo cual es una responsabilidad. Los activos se definen como algo que generalmente es escaso en suministro, como la tierra o la tierra con una vivienda adjunta.
Pero si tienes una casa sin la tierra debajo de ella, eres dueño de la parte de la vivienda que pierde valormientras que el inversionista es dueño de la pieza que se aprecia con el tiempo. Esto significa que el dueño de casa en esta situación pierde valor neto con el tiempo y siempre está librando una batalla financiera cuesta arriba.
Si también desea obtener más información sobre cómo funciona la máquina económica, escribimos una serie de tres partes que cubre el excelente video de 30 minutos de Ray Dalio sobre cómo funciona todo el sistema a nuestro alrededor. Compruébalo aquí.
Debes ser dueño de la tierra
Este fue el punto de todo el episodio de las casas móviles de John Oliver. En este modelo de propiedad de parques de casas móviles donde se dividen ciertas partes, la carga recae en el propietario debido a la dinámica de activos/pasivos y cómo funciona el sistema monetario en el que vivimos. Si está pagando un alquiler fijo que sigue aumentando, junto con una hipoteca de alto interés sobre una casa que pierde valor, estás perdiendo riqueza con el tiempo.
Conclusión
Entonces, ¿qué podemos hacer? No tenemos ningún problema con la inversión consciente y somos defensores aquí de un ganar-ganar en la creación de riqueza para todos. En este escenario anterior, los inversores ganan y los propietarios pierden.
La primera parte es simplemente entender cómo funciona el sistema. En este episodio de casas móviles de John Oliver, describe las tres versiones diferentes de cómo hacerlo:
- Simplemente alquile la casa: en este escenario, no está mal porque no posee un pasivo de depreciación. Simplemente paga el alquiler como en cualquier otra situación de alquiler de vivienda. Para generar riqueza, la idea es poseer activos que se aprecien con el tiempo y minimizar los pasivos (cualquier cosa que pierda valor). Pero con el tiempo en este escenario, aún no está ganando patrimonio neto porque no posee activos.
- Si está comprando la casa – Asegúrese de poseer la tierra con él. Haz que se asiente sobre una base sólida e inmóvil.. Esta es probablemente la clave más importante para la propiedad de activos inmobiliarios y la creación de riqueza. Efectivamente, ha creado un recurso escaso, que es una bonita casa ubicada en la parte superior de la tierra, que no puede reproducir. Y generalmente aumenta su valor con el tiempo.
- Comprar una casa pero alquilar un terreno a otra persona: Qué tratar de no hacer. Este es el asesino de la riqueza que John Oliver explica en el video. Es lo opuesto al segundo escenario anterior: la casa ahora es una mercancía que pierde valor, y usted no es dueño de la tierra debajo de ella que sube de valor.
En el video, pide una forma de crear una asociación en la que todos los inversionistas y propietarios de viviendas dentro del parque puedan trabajar juntos por una parte de la propiedad, y también enumera algunos grupos que están trabajando para crear parques de propiedad de los miembros, para que todos los residentes puedan participación en la propiedad y, por lo tanto, creación de riqueza a lo largo del tiempo. Éstos son algunos de ellos:
Hay un montón de factores que no pudimos cubrir arriba, y muchos más a considerar. ¿Entonces, qué piensas? Nos encantaría escuchar sus comentarios e historias a continuación. Como siempre, nuestra misión es trabajar juntos para crear un beneficio financiero para todas las partes involucradas, y creemos que John Oliver hizo una gran historia sobre el tema al final.
También tenemos un informe completo sobre los beneficios de ser dueño de una sola casa en su vida, y qué gran ganancia financiera puede ser hasta la jubilación. Mira eso aquí.
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