¿Estás interesado en construir una Unidad de Vivienda Accesoria (ADU) en tu propiedad? Antes de empezar, es importante asegurarse de que tu propiedad esté zonificada para y cumpla con los requisitos legales. En este artículo, te explicamos cómo averiguarlo y qué considerar antes de empezar el proceso de construcción. ¡Sigue leyendo para enterarte!
Las unidades de vivienda accesoria (ADU, por sus siglas en inglés), a veces conocidas como «casas de campo en el patio trasero» o «pisos de la abuela», son residencias independientes construidas en la misma parcela de tierra que una residencia principal más grande.
Una ADU típica puede tener entre 600 y 1200 pies cuadrados de tamaño. Puede servir como un hogar para padres ancianos, una oficina en el hogar o como una propiedad de alquiler que se puede usar para obtener ingresos adicionales cada mes.
Antes de comenzar a diseñar y construir una ADU, primero debe asegurarse de que su lote sea elegible para la construcción de ADU, según las leyes locales de zonificación y los estándares de desarrollo. Las leyes varían según la ubicación, pero los pasos que debe seguir para averiguarlo serán prácticamente los mismos sin importar dónde viva.
Para acceder al código de zonificación aplicable a su hogar, puede verificar si el sitio web del gobierno local tiene o no una sección de «zonificación». Por ejemplo, si desea construir una ADU en la ciudad de Denver, puede acceder fácilmente al código de zonificación a través de denvergov.org/zoningque te ayudará a determinar tu distrito zonal.
Si planea construir una ADU en Los Ángeles, por otro lado, puede acceder al código de zonificación por contactando el Departamento de Planificación Regional del Condado de Los Ángeles, ya sea por teléfono o por correo electrónico. Haga clic aquí para obtener más información sobre el mercado inmobiliario en California y la necesidad de nuevas ADU.
También puede buscar en el sitio web del departamento una copia en línea de la ordenanza de zonificación. Para obtener la información de zonificación requerida en este sitio web, puede usar la aplicación de mapeo GIS-Net del departamento.
No importa dónde esté ubicada su propiedad, por lo general puede encontrar toda la información de zonificación necesaria comunicándose con el departamento de planificación municipal. Las leyes de zonificación para cualquier ubicación generalmente son ejecutadas por el departamento de planificación.
La importancia del tamaño del lote para la construcción de ADU
El tamaño de su propiedad es uno de los principales factores que determinarán si puede o no construir una ADU de conformidad con los códigos y reglamentos locales de zonificación. Es posible que los diferentes distritos de zona, incluso aquellos ubicados dentro de la misma ciudad o estado, no siempre sigan las mismas reglas.
El tamaño de lote mínimo necesario para construir una ADU puede variar de un vecindario a otro. En algunos vecindarios, es posible que no se le permita construir una ADU debido al tamaño (relativamente pequeño) de su lote, mientras que en un vecindario diferente en la misma ciudad, una ADU puede construirse legalmente en un lote del mismo tamaño.
Por lo tanto, antes de gastar dinero en el proyecto de construcción de ADU, debe pedirle al contratista o arquitecto elegido que aprenda todo lo que pueda sobre el código de zonificación de su vecindario y que se lo explique en detalle.
Para determinar el tamaño de su lote, simplemente debe consultar su declaración anual de impuestos sobre la propiedad. El tamaño del lote probablemente se mencionará en la declaración.
El código de zonificación y el tamaño del lote determinarán qué tan grande puede ser su ADU. Naturalmente, si posee un terreno más grande, podrá construir una ADU más grande en él. Sin embargo, los diferentes códigos de zonificación pueden permitir ADU de diferentes tamaños, incluso cuando el tamaño del lote es el mismo.
Los costos fijos de construir una ADU siguen siendo los mismos, independientemente del tamaño de la estructura. Por lo tanto, debe averiguar el tamaño máximo de una ADU potencial, dado el tamaño de su lote y el código de zonificación local, incluso si cree que finalmente construirá una más pequeña.
¿Qué son las leyes de zonificación?
Necesita una copia del código de zonificación para determinar si puede o no construir legalmente una ADU en su lote, así como la forma y el tamaño de la ADU que puede construir en su distrito de zona.
El código de zonificación comprende todas las normas y reglamentos que utilizan los gobiernos locales para identificar los tipos de usos del suelo que están permitidos o prohibidos en un área determinada. Estas leyes de zonificación también facilitan la estandarización de la altura de los edificios y el tamaño del lote en un área determinada. En resumen, el código de zonificación garantiza que toda la tierra en un distrito de zonificación en particular se utilice de manera segura, responsable y mutuamente compatible.
La zonificación residencial, comercial e industrial son los tres tipos más comunes de distritos de zonificación que se encuentran en las ordenanzas de zonificación del gobierno. En este artículo, nos estamos enfocando en la zonificación residencial.
Navegar por el código de zonificación puede ser más fácil con la ayuda de un experto, como un constructor o un arquitecto. Sin embargo, si ya tiene algo de experiencia en esta área, es posible que pueda resolverlo por su cuenta.
Si decide utilizar los servicios de un experto, pregúntele cuántas ADU han construido. La experiencia cuenta mucho. Y no desea gastar tiempo y dinero en diseñar una ADU, solo para que los planos no cumplan con los requisitos del código de zonificación. (Obtenga más información sobre los elementos prácticos de la construcción de ADU aquí).
Si vive en una casa unifamiliar independiente, tendrá que vivir en el lugar (en la residencia principal) cuando alquile su ADU, en la mayoría de los estados. También puede optar por vivir en la ADU y alquilar la residencia principal, si necesita menos espacio o necesita obtener más ingresos por alquiler de los que puede proporcionar una ADU. (Haga clic aquí para obtener más información sobre las ADU como propiedades de alquiler).
En cualquier caso, los servicios públicos deben compartirse entre la residencia principal y la ADU, siempre que sea posible.
Pasos para saber si su propiedad está zonificada para construir una ADU
Para verificar las leyes de zonificación locales que se aplican a su propiedad, solo necesita seguir unos simples pasos. Para obtener los mejores resultados, siga estos pasos cuidadosamente antes de comenzar a diseñar su nueva ADU.
1. Averigüe el Número de Parcela del Tasador (APN)
Lo primero que debe hacer es averiguar el número de parcela del tasador o APN asignado a su propiedad. Las APN son asignadas por la autoridad fiscal local a parcelas de bienes inmuebles ubicadas dentro de una jurisdicción en particular, con fines de registro e identificación.
Deberá visitar la oficina del tasador del condado y proporcionarles la ubicación y la dirección de su hogar para obtener su APN. Cada APN es único y se puede usar para determinar si su propiedad se encuentra dentro de los límites de la ciudad o del condado.
Esto se debe a que las ciudades y los condados suelen tener sus propias ordenanzas de zonificación individuales. La ordenanza de zonificación es simplemente una categorización formal de todas las políticas y regulaciones de uso de suelo aplicables a un área geográfica en particular.
Por lo tanto, deberá saber dónde se encuentra exactamente su propiedad para comprender qué ordenanza de zonificación se aplica a usted y qué reglamentos de uso de la tierra debe seguir. Hoy en día, también puede encontrar su APN en línea, buscando su dirección en el sitio web oficial del tasador del condado local.
2. Verifique los mapas de zonificación
Una vez que haya descubierto la ubicación exacta de su hogar dentro de los límites de la ciudad o del condado, deberá obtener y revisar un mapa de zonificación para identificar cómo se divide en zonas su propiedad. Las leyes de zonificación de la ciudad generalmente anularán las del condado, si la casa está ubicada dentro de los límites de la ciudad.
El mapa de zonificación le mostrará cómo se divide el área en una variedad de zonas o distritos de uso de la tierra. El mapa de zonificación también lo ayudará a ubicar los límites precisos de los distritos de zonificación residencial, industrial y comercial en su área.
Algunas jurisdicciones ahora están publicando mapas de zonificación en su sitio web, para que sean más accesibles para el público. Así que asegúrese de verificar si puede encontrar el mapa de zonificación relevante en línea, antes de visitar la oficina de zonificación local o el ayuntamiento.
Obtener el mapa de zonificación lo ayudará a encontrar la ordenanza de zonificación que se aplica a su propiedad. Necesitará esta ordenanza para averiguar si su casa está zonificada o no para construir una ADU.
3. Lea la ordenanza de zonificación aplicable
Ahora que ha utilizado el APN y el mapa de zonificación para encontrar la ordenanza aplicable, es hora de sumergirse directamente y conocer todos los usos permitidos para su lote. La ordenanza le indicará si puede o no construir legalmente una ADU en su propiedad.
Al leerlo, también aprenderá sobre los estándares de diseño de edificios que debe cumplir al construir su ADU. Algunas jurisdicciones publican el código de zonificación completo en su sitio web, pero no siempre es así. Es posible que deba visitar la oficina del abogado de la ciudad o la oficina del secretario municipal para obtener una copia de la ordenanza.
Los tipos de viviendas que se pueden construir legalmente pueden variar de un distrito de zonificación residencial a otro. La ordenanza lo ayudará a determinar si el distrito de zonificación en el que se encuentra su propiedad le permite construir una ADU en su lote, qué tan grande puede ser esta ADU y si puede o no alquilarla para obtener ingresos adicionales.
Si tiene problemas para interpretar las leyes de zonificación locales, puede buscar la ayuda de su abogado, un funcionario del gobierno local o un constructor de confianza.
4. Visite su departamento local de planificación y construcción
Puede visitar el Departamento de Planificación y Construcción de su ciudad o condado para buscar asesoramiento o ayuda de los profesionales que están a cargo de hacer cumplir las leyes y reglamentos de zonificación. Es posible que le brinden valiosos consejos (totalmente gratuitos) sobre la mejor manera de construir una ADU respetando todas las leyes de zonificación locales.
Especialmente debe concertar una cita con el Departamento de Urbanismo y Edificación si tiene alguna pregunta o duda pendiente después de leer la ordenanza de zonificación.
Una vez que se haya diseñado su ADU, los funcionarios de este departamento revisarán el diseño para asegurarse de que sea compatible con todas las reglamentaciones locales y para ver si necesita algún cambio antes de que pueda comenzar la construcción.
Nota final
Construir una ADU puede ser una excelente manera de aumentar el espacio disponible en el hogar, obtener algunos ingresos por alquiler y agregar valor a su propiedad. Sin embargo, para obtener cualquiera de estos beneficios, primero debe asegurarse de que la propiedad sea completamente legal.
No podrá obtener los permisos y licencias correspondientes para la construcción de su ADU si no cumple con las leyes de zonificación locales. Una ADU ilegal también le dificultará vender o refinanciar su casa en el futuro.
Así que siga los pasos mencionados anteriormente para averiguar si puede o no construir legalmente una ADU en su propiedad. Si se permite una ADU, asegúrese de diseñarla y construirla de acuerdo con todas las reglamentaciones de zonificación locales.
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