¿Las ADU funcionan bien como alquileres? Considere estos 4 factores

¿Es usted un inversor inmobiliario experimentado que busca una nueva oportunidad de inversión rentable? ¿O simplemente desea obtener ingresos adicionales a través del alquiler, sin tener que comprar una propiedad de alquiler por separado?

Si el mercado de alquiler en su área está actualmente en auge, entonces es natural que quiera aprovecharlo. Una unidad de vivienda accesoria o ADU puede ser una forma sencilla y asequible de lograr este objetivo.

Esencialmente, una unidad de vivienda accesoria es una casa secundaria más pequeña que se construye en el mismo terreno que una casa principal más grande. Por lo tanto, si ya posee una casa que tiene una cantidad significativa de terreno a su alrededor, entonces construir una ADU en su patio trasero podría resultar una buena inversión.

Una ADU puede estar adjunta a la casa principal o ser una unidad independiente más pequeña construida por separado de la residencia principal. Por lo general, construir una ADU adjunta es más económico y rápido que construir una independiente.

Esto se debe a que la mayoría de las ADU adjuntas se crean al convertir un garaje preexistente en un espacio habitable pequeño. Si tiene un garaje de tamaño decente, puede convertirlo fácilmente en una ADU adjunta. Un garaje típico para dos autos tendría alrededor de 400-450 pies cuadrados, que es el tamaño perfecto para una casa pequeña de una habitación o incluso para un estudio.

Dado que el garaje ya tiene techo, paredes y cimientos, convertirlo en una ADU será una tarea relativamente sencilla y no demasiado costosa. Dado que hará muy poco para alterar el exterior del garaje, además de agregar ventanas y una puerta de entrada, el proceso de construcción probablemente no llevará mucho tiempo.

ADU como inversiones

La mayoría de las ADU, ya sean unidades adjuntas o independientes, utilizarán las conexiones de energía y agua de la casa principal. Una ADU también debe tener una entrada independiente, así como su propia cocina y sala de estar.

Según el tipo y la ubicación de la ADU, sus impuestos sobre la propiedad pueden aumentar y reducir sus ganancias. Definitivamente debe consultar a un profesional de impuestos con experiencia para comprender completamente el impacto de la ADU en sus impuestos anuales sobre la propiedad antes de comenzar a construir uno.

Una ADU no se puede comprar ni vender por separado de la casa principal, pero se puede alquilar para obtener ingresos adicionales. También agrega valor a la propiedad como un todo. Sin embargo, puede ser difícil determinar exactamente cuánto valor se agrega hasta que venda la propiedad, lo que probablemente sucederá varios años después.

Si una ADU es o no una buena inversión para usted dependerá de una amplia variedad de factores, incluida su situación financiera personal, las ordenanzas de zonificación locales, así como las tarifas de alquiler actuales y futuras en su área.

Hay mucho que necesitará saber antes de poder construir una ADU de alta calidad en su jardín. Elegir un plano de planta, evaluar el costo y los ingresos asociados y contratar a un contratista son solo algunos de los pasos que deberá seguir antes de comenzar el proceso de construcción. Sin embargo, si se hace correctamente, una ADU puede generar excelentes retornos de la inversión a largo plazo.

¿Funcionará una ADU como alquiler?

La mayoría de las personas suelen construir unidades de vivienda accesorias en su propiedad por una de dos razones:

• A alquilarlo to inquilinos para una fuente adicional de ingresos
• Para albergar a un miembro de la familia, como un pariente anciano o hijos adultos que aún viven en el hogar

En este artículo, nos centraremos principalmente en el primer punto: cómo se puede usar una ADU para obtener ingresos adicionales a través del alquiler.

Si una ADU funcionará bien o no como un alquiler depende de una serie de factores. Antes de construir una ADU en su propiedad con la intención de alquilarla para obtener ingresos adicionales, estos son algunos de los factores que debe tener en cuenta.

Consideraciones legales

Este es uno de los factores más importantes que deberá considerar antes de embarcarse en su plan de construcción de ADU. La construcción de una ADU para ingresos por alquiler solo será rentable si la construcción es legal según las leyes locales, estatales y federales.

Si el proyecto es ilegal, un tasador no le asignará ningún valor. Esto, a su vez, supondrá un gran problema si alguna vez necesita vender o refinanciar su propiedad. Ningún prestamista prestará dinero si la garantía subyacente se construyó ilegalmente. Una ADU construida ilegalmente tampoco mejorará el valor de mercado de su propiedad.

Además, si construye una ADU en su propiedad sin verificar la legalidad de dicha construcción, entonces podría estar sujeto a una acción de aplicación del código y tener que pagar una multa considerable. Incluso puede verse obligado a eliminar la ADU por completo. Por lo tanto, asegúrese de hacer su tarea antes de comenzar la construcción, para no perder dinero en su proyecto ADU.

Puede consultar las ordenanzas locales de zonificación para averiguar si una ADU sería legal o no en su propiedad. Una ordenanza de zonificación es simplemente un conjunto de reglas que determina las políticas de uso de la tierra aplicables a una región o zona geográfica en particular.

Si la ordenanza de zonificación parece poco clara o difícil de entender, debe contratar los servicios de un abogado con experiencia en uso de terrenos, para que lo ayude a comprender mejor los aspectos legales de su proyecto de construcción de ADU. Esto lo ayudará a comprender las restricciones (si las hay) sobre la ubicación de una ADU separada, los requisitos para estacionamiento adicional en su propiedad, qué tipos de ADU adjuntas se pueden construir en su parcela y mucho más.

Para evitar problemas legales y aprovechar al máximo su inversión, debe asegurarse de tener en cuenta todos estos factores antes de construir una ADU.

Costos y Logística

Antes de comenzar a construir una ADU en su patio trasero, primero debe considerar los costos potenciales, así como los problemas logísticos, con los que podría tener que lidiar. Una ADU solo funcionará bien como propiedad de alquiler si los ingresos mensuales que recibe (en forma de alquiler) son suficientes para cubrir los gastos en los que incurrió durante el proceso de construcción.

Para evitar gastos excesivos, primero debe decidir qué tipo de ADU desea construir y planificar en consecuencia. La construcción de una ADU separada puede ser bastante costosa, ya que normalmente costaría tanto como una casa pequeña. Las ADU adjuntas son más asequibles, especialmente si se construyen convirtiendo un garaje u otra área existente en un espacio habitable. Una ADU prefabricada o modular sería otra opción relativamente económica.

El costo de su ADU, así como el tiempo requerido para construirla, también dependerá en gran medida del tamaño, tipo y diseño de la unidad. (No olvide considerar hacerlo eficiente en energía o incluso cero neto). Una vez que haya decidido el diseño y el plano de planta, debe obtener ofertas de muchos contratistas diferentes que tienen experiencia en la construcción de ADU en su área. Esto lo ayudará a encontrar un contratista o constructor que pueda construirle una ADU de alta calidad sin exceder su presupuesto.

Además de los costos de construcción, que incluyen mano de obra, materiales de construcción, diseño de interiores, etc., también deberá pagar cosas como permisos de uso de la tierra, honorarios de abogados y cualquier otro gasto financiero en el que pueda incurrir. Asegúrese de tener en cuenta estos gastos al presupuestar su proyecto ADU.

Además, debe verificar si existen requisitos impuestos por el gobierno para construir una ADU en su área. Por ejemplo, ¿está obligado a ofrecer a sus posibles inquilinos espacio de estacionamiento adicional en el sitio cuando construye una ADU? ¿Existen restricciones relacionadas con la ubicación de una ADU separada o su distancia de la casa principal? Estos requisitos podrían suponer una carga adicional para sus finanzas, así que asegúrese de haberlos tenido en cuenta antes de comenzar la construcción.

Financiación

Financiar una ADU puede ser más difícil que financiar una propiedad de alquiler regular. Esto se debe a que la mayoría de los principales bancos (como Bank of America y Wells Fargo) actualmente no ofrecen productos hipotecarios para la construcción de ADU.

Por lo tanto, si desea construir una ADU de alquiler en su propiedad y no tiene el efectivo, deberá elegir una de las soluciones de financiamiento que se enumeran a continuación:

• Si tiene valor líquido en su casa, entonces puede solicitar una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (también conocida como HELOC) para cubrir algunos de los gastos de construcción.
• También puede solicitar un préstamo con garantía hipotecaria contra su propiedad, si desea una alternativa de tasa fija a la HELOC.
• Si aún no tiene capital en su propiedad, pero tiene una fuente constante de ingresos (como un salario), puede solicitar la hipoteca de renovación Fannie Mae HomeStyle o cualquier otro tipo de préstamo de renovación de vivienda.
• Por último, también puede elegir el refinanciamiento con retiro de efectivo para obtener algo de efectivo reemplazando su hipoteca anterior por una nueva, con una cantidad mayor que la que debía en la hipoteca anterior.

Debe realizar una investigación y un análisis cuidadosos para averiguar cuál de estas opciones de financiamiento se adapta mejor a sus necesidades. Además, asegúrese de tener en cuenta que el interés que pagará por su préstamo, así como las tarifas del préstamo, se sumarán al costo total del proyecto.

Debe hablar con diferentes prestamistas antes de tomar una decisión, para que pueda elegir el que ofrezca los mejores términos o las tasas de interés más bajas. Por supuesto, si prefiere no obtener un préstamo de ningún tipo, puede liquidar algunos de sus activos existentes para recaudar el efectivo necesario para la construcción de su ADU de alquiler.

Tarifas de alquiler en su área

Antes de construir una ADU en su propiedad, debe averiguar las tarifas de alquiler promedio para ADU de tamaño similar en su vecindario. Esto le ayudará a predecir cuál será su flujo de efectivo mensual y si será suficiente para alcanzar sus objetivos financieros.

Una forma de encontrar datos confiables sobre las tarifas de alquiler en su parte de la ciudad es comunicarse con un agente de bienes raíces que se especialice en propiedades de inversión. Dichos agentes suelen estar familiarizados con las tarifas de alquiler residencial en las áreas donde operan. Alternativamente, también puede consultar sitios web como Trulia, Craigslist y Zillow para ver cuánto suelen alquilar ADU similares en su área.

La tasa de vacantes de alquiler en su área también es un buen indicador de cuánto puede ganar potencialmente alquilando su ADU. La tasa de vacantes de alquiler es simplemente el porcentaje de propiedades o unidades de alquiler desocupadas en su área. Cuanto menor sea la tasa de disponibilidad de alquiler, mayor será el alquiler que potencialmente puede ganar por mes, y viceversa. Una tasa de disponibilidad de alquiler superior al 10 por ciento debe verse como un indicador de un mercado de alquiler desfavorable.

Por lo general, puede cobrar un poco más de alquiler por una ADU separada que por una unidad de apartamento de tamaño similar. Esto se debe a que las ADU separadas ofrecen más privacidad y espacio al aire libre que el apartamento típico, que son cualidades deseables para los inquilinos. Esto es especialmente cierto si tiene un jardín o un patio abierto que rodea la ADU separada.

Por lo tanto, también puede consultar el alquiler promedio de apartamentos pequeños en su área para obtener una estimación aproximada de cuánto ganará potencialmente al alquilar su ADU. Pero al planificar sus ingresos mensuales, debe tener en cuenta el hecho de que es posible que su ADU no siempre esté ocupada. Puede haber meses en los que no pueda encontrar inquilinos para su ADU. Aún debe poder cumplir con sus gastos mensuales, incluso si su ADU está vacía.

Impuestos y ROI

Entonces, ¿es una buena idea construir una ADU en su jardín y luego alquilarla para obtener ingresos adicionales? Bueno, la respuesta honesta es:

Es complicado.

Una ADU podría aumentar significativamente su factura de impuestos a la propiedad. Además, probablemente también tendrá que pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler. Estas son algunas de las consecuencias fiscales de las ADU que pueden reducir su rentabilidad y minimizar su atractivo para los inversores inmobiliarios.

Es por eso que sugerimos consultar a un abogado especializado en uso de terrenos y a un profesional de impuestos, así como a un asesor financiero, antes de comenzar a construir una ADU. Lo ayudarán a determinar cuán rentable será realmente una ADU para usted, después de que haya pagado todos sus impuestos y se haya ocupado de todos los costos iniciales de construcción.

Sin embargo, si está comprometido a largo plazo, una ADU poder producir rendimientos impresionantes sobre la inversión. Para tener una buena idea de su ROI potencial, debe tener en cuenta todos los costos de financiamiento, permisos, diseño y construcción de su ADU.

Luego, debe estimar la cantidad de alquiler que cobrará a sus inquilinos investigando las tarifas de alquiler promedio en su área. Restar el costo total de la construcción de sus ingresos de alquiler esperados lo ayudará a decidir si vale la pena emprender el proyecto o no.

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