Nuestra primera renovación de casa con energía solar neta cero (y cómo lo hicimos)

¡Esta casa está a la venta! Haga clic en este enlace para consultar la lista de la MLS en Cape Coral, FL.

Esta idea me rondaba por un par de años. ¿Por qué no puede encontrar un hogar sostenible y asequible con cero emisiones, básicamente en cualquier lugar? La tecnología está aquí, los precios de las energías renovables y la eficiencia han bajado, los productos para el hogar inteligente se anuncian por todas partes y, sin embargo, parece que no puede encontrar nada.

Simplemente parecía tener sentido que esto existiera. Ahorras en las facturas mensuales y eres sostenible, divertido y moderno. Una casa más cómoda y costos de propiedad más bajos finalmente crean una casa más valiosa, junto con la oportunidad de crear riqueza con el tiempo.

Aparte de algunas casas aquí y allá, esto realmente no existe todavía. Y los que existen en su mayoría tienen un precio fuera del alcance de la familia trabajadora promedio o el comprador millennial por primera vez.

Ingrese a nuestro primer proyecto de renovación de viviendas con energía solar neta cero.

¿Y si?

Entonces, ¿qué pasaría si los objetivos anteriores fueran posibles? No sabía qué pasaría cuando me propuse hace un año hacer esto realidad. Si bien tengo experiencia como inversionista de bienes raíces con algo de diseño solar y eficiencia energética, nunca antes había renovado una casa. Venía de un punto de partida no experto.

Casi un año después, ahora, estoy escribiendo esto desde el interior de una casa completamente renovada, neta cero y a prueba de huracanes por debajo del precio medio de la vivienda en el área. Definitivamente fue una montaña rusa de principio a fin, pero en última instancia muy gratificante.

Este artículo será principalmente un resumen del proyecto. Pero habrá muchos más después cubriendo todos los detalles.

¿Por qué hacer una renovación del hogar neta cero?

Ha habido toda esta charla sobre cero neto, neutralidad de carbono, Teslas y EV, y sostenibilidad. Y a estas alturas, todos sabemos sobre el cambio climático y el aumento del nivel del mar.

También conocemos el problema de la asequibilidad de la vivienda y la ampliación de la brecha de riqueza, que ahora está totalmente amplificada por la pandemia.

Y puede ver increíbles proyectos de energía renovable y eficiencia a escala nacional que se están desarrollando en todo el mundo. Aún así, parece que los hogares individuales se han quedado atrás.

Millones de Hogares Ineficientes

hay algo como 82+ millones viviendas unifamiliares en los Estados Unidos y cientos de millones en todo el mundo. Casi todos y cada uno de ellos son ineficientes según los estándares y la tecnología actuales. Esto también significa energía desperdiciada y costos continuos.

Decenas de millones de millennials y compradores más jóvenes ahora también buscan comprar una casa por primera vez. Nos encanta Tesla, nos encanta la tecnología para el hogar inteligente y las energías renovables. Y la mayoría de nosotros tenemos interés en marcar la diferencia y cuidar el medio ambiente en la medida de lo posible.

Nos encantan las casas más modernas o estilo granja de mediados de siglo, con productos de Ikea y cajas de Amazon por toda la casa. Pero cuando buscamos Zillow o casas en venta, la realidad es que esto aún no existe, especialmente en nuestro rango de precios.

Difícil de hacer pero totalmente factible

La verdad es que, como descubrí durante este proyecto de renovación de 9 meses, es casi imposible reunir todo esto. No me malinterpreten: la gente lo está haciendo y hay muchos proyectos geniales por ahí. Pero, ¿cómo vamos a abordar una a una cada una de estas viviendas existentes? Eso es lo que quería ir. Para crear algo que pueda usarse para entrelazar las finanzas personales, la creación de riqueza y la vida sostenible. Quería demostrar que era posible.

Objetivos

Si bien había muchas ideas en juego, los objetivos funcionales reales del proyecto eran muy concretos:

1) Mantener el costo total por debajo del precio promedio promedio de la vivienda en el área.

El primer objetivo realmente cubre el aspecto tradicional de creación de riqueza. Si tiene una casa por debajo o al valor promedio de la casa de su área, incluso con todas estas campanas y silbatos, tendrá una muy buena posibilidad de estar protegido de las recesiones y las caídas temporales del mercado (en comparación con el propietario de un más casa cara). También se beneficia de aprovechar la ola de apreciación del precio de la vivienda a largo plazo.

2) Asegurarse de que pueda alquilarse por un 10-15 % por encima de todos los costos de propiedad, incluido el mantenimiento a largo plazo.

En mi opinión, el objetivo n.º 2 es realmente la primera y más importante regla tradicional de inversión en bienes raíces cuando se compran casas de alquiler. Lo más probable es que sea tu propia casa. Pero suceden cosas inesperadas en la vida. Un nuevo trabajo o un miembro de la familia que se enferma podría forzar una mudanza inesperada. El mercado podría declinar en los próximos 5 a 10 años. Pero si algo así sucede, puede alquilarlo y cubrir todos los costos para poseerlo. Esto le permite superar cualquier contratiempo temporal o ciclos de mercado. También le permite beneficiarse de la propiedad de vivienda a largo plazo y la creación de riqueza.

3) Ser completamente neto cero, con eficiencia y energía renovable (solar) alimentando toda la casa.

El tercer objetivo tiene que ver con la sostenibilidad y la tecnología cool. Los costos se han reducido ahora, hasta el punto en que puede tener sentido financiero y ambiental que los hogares ahorren y produzcan su propia energía. Hasta el punto de hacer que las casas sean más valiosas y usted obtiene un mejor retorno de su inversión sin riesgos. Mejor que el mercado de valores, bonos u otras medidas tradicionales, incluso. Si bien no se trata solo del dinero, el dinero tiene que tener sentido.

4) Bonificación: tener suficiente presupuesto y potencial de producción de energía para impulsar también un automóvil eléctrico por completo.

El último objetivo de impulsar un automóvil eléctrico es realmente hacia dónde se dirige el mundo dentro de 10 a 15 años. Entonces, ¿por qué no hacerlo ahora? Inicialmente no estaba en el radar, pero después de la planificación y el cálculo de los números, terminó siendo una posibilidad.

Esto no iba a suceder sin cumplir primero con los otros tres objetivos. Pero estaba eufórico cuando los números mostraron que sería capaz de alcanzar mi objetivo personal de vender el automóvil de gasolina para obtener un Tesla Model 3. El sistema fue diseñado para impulsar el Tesla durante 10,000 millas por año. Pero la producción solar ahora muestra que en realidad puede ir mucho más allá.

El cargador de vehículos eléctricos

Si bien el conector de pared Tesla habría sido una buena opción, elegí Enel X JuiceBox 40 en su lugar. Me gustó mucho el diseño de la unidad, además tiene wifi, carga el Model 3 a unas 40 millas por hora (cargando toda la batería durante la noche, y Enel XI encontró que tiene un gran servicio al cliente.

La principal razón para elegir esto en lugar del conector de pared Tesla es el adaptador de conexión estándar J1772 en el extremo del cable de carga. Esto brinda flexibilidad para el futuro a cualquier persona que se quede en la casa con un EV, por lo que la casa se puede usar como alquiler o para miembros de la familia con un vehículo que no sea Tesla.

Puede recoger uno de estos cargadores aquí si está buscando un cargador EV de nivel 2 para usted (enlace de afiliado).

Encontrar el hogar

Tomó mucho tiempo encontrar la casa en sí debido a los criterios necesarios. Las opciones eran limitadas porque los bienes raíces ya han estado al rojo vivo durante años, incluso antes de la pandemia. Además de eso, desea buscar algunas cosas específicas cuando busca el cero neto total.

Un gran techo orientado al sur, que idealmente se ha renovado recientemente (tejas nuevas), ocupa un lugar destacado en la lista. Si no es un mayorista o un profesional de bienes raíces de tiempo completo que hace flips todo el tiempo, buena suerte para encontrar una buena oferta en un mercado atractivo.

Elija un mercado sólido y de rápido crecimiento

También quería hacer el proyecto en un mercado inmobiliario asequible y en crecimiento. En algún lugar donde, si llega una recesión y me equivoco mucho en mi presupuesto (siendo un arregla-n-flipper por primera vez), podría salir vivo de ella.

Después de recorrer la MLS en muchas ciudades, la mejor opción terminó siendo en el área de Cape Coral/Fort Myers en Florida, de todos modos para este proyecto. Era una combinación del mercado inmobiliario en general y la casa en sí, con un techo casi perfecto para la energía solar. También era mi ciudad natal, así que la conocía razonablemente bien.

Siempre y cuando se suba a la ola en una ciudad en crecimiento, y la economía no se desplome, debería estar bien.

La Renovación

Fue un proyecto bastante loco de nueve meses a tiempo completo, especialmente siendo el primero. Durante los primeros tres meses, en realidad estuve atascado en la planificación (y es cierto que tal vez en modo de pánico). La pandemia acababa de llegar y el mundo aparentemente se estaba acabando en marzo/abril. Habrá muchos más escritos, pero aquí hay un resumen de algunos de los avances:

Algunas fotos de antes:

Planificación

Acababa de conducir por todo el país desde Denver, CO hasta Cape Coral, FL. La idea era mudarme a la casa y ejecutar el proyecto como mi residencia principal. (Más sobre los beneficios fiscales de eso más adelante). Ciertamente, no anticipé un bloqueo pandémico total cuando intenté comenzar por primera vez. Fue bastante difícil pensar en abordar una renovación de la casa en ese momento, pero al final todos tenemos que seguir adelante.

La casa en sí es casi original, construida en 1984, con estructura de madera. Al ser una casa típica de tres habitaciones y dos baños, era una buena candidata para una actualización completa de arreglar y voltear.

La idea era combinar las actualizaciones típicas con la eficiencia, la protección contra huracanes y la energía solar, y luego agregar mucha tecnología para el hogar inteligente.

El proyecto incluía todo. Pintura nueva por dentro y por fuera, pisos, plomería, electricidad, una cocina nueva hasta los postes, paredes rotas, reparaciones de paneles de yeso, duchas nuevas y todo lo demás.

Cocina

Recamara principal

Piso

Cochera

Patio interior

Exterior

Impacto de huracanes Ventanas y puertas

Profundizaré en cada una de las mejoras durante las próximas semanas y meses. En resumen, ahora que lo recuerdo, fue increíblemente gratificante.

Vivir en una Project House es una locura

Sin embargo, no voy a endulzarlo, ya que siento que es esencial que las personas sepan en qué se están metiendo. Vivir en una casa de proyecto es una locura. El estrés de vivir en un depósito de polvo, sin cocina, durante semanas, todo mientras se desarrollaba una pandemia afuera, a veces era demasiado para manejar.

Tener contratistas y gente entrando y saliendo, retrasos materiales y jornadas laborales de doce horas te afecta. Si bien es gratificante en sí mismo tenerlo hecho, solo sepa lo que le espera.

¿Lo haría de nuevo? Sí, seguro, especialmente teniendo en cuenta los números (ver más abajo).

Como dicen – ¿Será fácil? No. ¿Vale la pena? Absolutamente.

Sin embargo, vivir aquí durante el proyecto fue beneficioso en muchos sentidos. Permitió una gestión más práctica, aprendizaje y ahorro en el alquiler y en comparación con vivir en otro lugar. Otras ventajas incluyeron los beneficios fiscales de ser una residencia principal, seguridad (no se roban los materiales), estar en el sitio todo el tiempo, conocer la casa y más.

Probablemente adopte un enfoque más experimentado y profesional para la próxima casa. Y anticipo que me ahorraré fácilmente un par de meses y más de $ 10,000 usando lo que aprendí en este caso.

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Sostenibilidad – Eficiencia Energética y Solar

Todos los elementos solares y de eficiencia energética fueron costos agregados al proyecto. Pero el objetivo era lograr un cero neto total sin dejar de tener sentido financiero para el comprador de vivienda promedio.

Fue un verdadero desafío dado que todavía no hay mucho en términos de recursos organizados o ejemplos de cómo se está haciendo. Aunque tengo experiencia en energía solar, eficiencia energética, finanzas y bienes raíces, la combinación fue nueva.

Incluso el tasador en realidad no tenía casas con las que compararlas cuando opté por el refinanciamiento con desembolso de efectivo al final del proyecto. Esta fue literalmente la primera casa en la ciudad que optó por esto. Esto condujo a muchas discusiones nerviosas entre el prestamista y el tasador. También condujo a una disminución leve del valor de la vivienda en comparación con lo que gasté (en papel) en la nueva hipoteca. Esto es algo con lo que todos ustedes también podrían encontrarse en su área.

Elija primero la fruta que cuelga más baja

No obstante, había una buena manera de abordarlo. Cuando esté realizando proyectos de eficiencia o renovables y tratando de que el financiamiento funcione, comience con la fruta al alcance de la mano. Deseche primero todos los artículos con el menor retorno de su dinero y el mayor retorno de la inversión. Esto, a su vez, reducirá los costos generales del proyecto completo.

Para comparar la energía con las finanzas personales: cuanto más pueda ahorrar, menos necesitará producir.

Traté de abordarlo todo. Pero una lista rápida incluye modelos de energía, pruebas de sopladores de puertas, sellado de aire, aislamiento, calentador de agua, cálculos de HVAC y electrodomésticos. El diseño solar correcto y el dimensionamiento del sistema fueron las piezas finales.

todos los datos

La casa está equipada con sistemas y aplicaciones de monitoreo (ya sean asequibles o totalmente gratuitos) que muestran la producción y el uso de electricidad. Cada circuito eléctrico y cada panel solar individual son monitoreados, lo que le permite ver exactamente lo que está haciendo la casa.

Hay mucho allí, pero no se preocupe, escribiré cada parte del proyecto por separado. También planeo poner a disposición calculadoras y sistemas para que también pueda hacerlo usted mismo. ¡Manténganse al tanto!

Los números

Entré en esto pensando que probablemente perdería dinero después de que todo estuviera dicho y hecho. En algún momento, debe estar dispuesto a hacer esto solo para que la idea comience. Eso es cierto no solo con las casas sino con cualquier cosa que persigas.

Así es como resultó nuestra primera renovación de hogar Net-Zero:

3 habitaciones / 3 baños / Garaje para 2.5 autos Casa de 1,836 pies cuadrados en Cape Coral, FL construida en 1984
Precio de compra: $199,900
Costo total del proyecto: $84,357.14
Gasto total: $284.257,14

Según Zillow, la casa promedio en el área para este código postal es de $318,301, cumpliendo el objetivo n.º 1.

Ahorro anual de electricidad en el hogar: $2,000 ($160+ por mes)
Ahorros anuales de Tesla/EV por no comprar más gasolina: $592 ($49 por mes)
Ahorro total anual de electricidad y gas: $2,392 por año

Valor de tasación total en papel para el préstamo: $275,000 (no había comps en la ciudad)
Valor si fuera a poner la casa en el mercado según la opinión del tasador: $450,000-$475,000 (actualizado a julio de 2022).

Pago de hipoteca con 20% al 2.99%: $926.34 por mes
Pago de impuesto predial por mes: $95.98
Seguro de propietario de vivienda por mes: $147.17
Factura de agua por mes: $85 (ridículo)
Tarifa mensual de conexión de medición neta solar de servicios públicos (todavía quieren su dinero) incluso si es cero neto: $ 21.69
Asuma $ 1,000 por año en mantenimiento continuo (para estar seguro): $ 83 / mes
Costo mensual total de propiedad: $1,359.18

Una casa como esta se alquila por $2,500+ por mes sin muebles y más de $2,750 por mes con muebles/AirBnB tipo de cosas en esta área (actualizado a julio de 2022). Este número, nuevamente, es para cubrir la meta #2.

El costo mensual de propiedad versus el valor de alquiler es realmente la clave para la creación de riqueza a largo plazo. Incluso con todos los gastos domésticos netos adicionales de $35-40,000, los números funcionan.

Cumple con todos los objetivos descritos anteriormente. ¡Uf!

Una nota rápida sobre el estado de los mercados en 2022

No incluyo ninguna apreciación del precio de la vivienda como un factor en mis cálculos porque este número puede ir hacia el norte o hacia el sur rápidamente y nada está garantizado. Si las casas aumentan de valor con el tiempo, eso es una ventaja adicional.

En este momento, sin embargo, nos encontramos en un entorno económico inflacionario, con casas unifamiliares que han volado de los estantes en los últimos dos años. Sin embargo, eso está cambiando rápidamente, ya que la Reserva Federal ha elevado las tasas de interés para tratar de frenar y reducir la inflación.

Las tasas hipotecarias han pasado rápidamente de alrededor del 3% al 6%+. La cantidad de casas listadas para la venta (inventario) está aumentando y las cosas se están desacelerando rápidamente. La actividad hipotecaria ha bajado un 50% y empiezan a notarse los recortes de precios. Podría ser una montaña rusa en los próximos años, y no podemos predecir el futuro. Como se mencionó anteriormente, nada está garantizado.

Sin embargo, el aumento promedio del valor de la vivienda generalmente sigue la inflación a lo largo del tiempo, que es del 3% más o menos a través de los máximos y mínimos de varias décadas. Así que me apegaré a eso, que sería una apreciación de alrededor de $8,000 este año por esta casa y proyecto en particular.

Resumen

Este es ahora un activo neto cero completo y un hogar. El hogar y mi estilo de vida producen cero emisiones netas (después de un corto período para recuperar los costos de construcción y las emisiones). También está configurada como una gran casa para vivir o alquilar. Y más allá de eso, marca todas las casillas del uso de bienes inmuebles para la creación de riqueza a largo plazo y la propiedad de activos.

¡Hay mucho más para compartir! Y nuevamente, escribiré cada parte del proyecto individualmente para una inmersión más profunda.

Para comenzar por su cuenta, consulte nuestra guía gratuita de eficiencia energética. Tiene docenas de proyectos simples de eficiencia de bricolaje que puede hacer en su hogar para comenzar a reducir esa factura.

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