¿Por cuánto puede alquilar su ADU?

¿Está planeando construir una ADU en su propiedad y alquilarla para obtener una fuente adicional de ingresos?

Una unidad de vivienda accesoria, o ADU, es simplemente una casa que se construye en la misma parcela de tierra que una casa unifamiliar más grande. Puede estar adjunto o separado de la residencia principal, pero generalmente tendrá su propia entrada, cocina, sala de estar, dormitorios, etc.

Si se planifica y gestiona adecuadamente, una ADU puede ser una excelente fuente de ingresos por alquiler, así como una inversión rentable a largo plazo.

El alquiler promedio de una ADU dependerá tanto de su tamaño como de su ubicación. Por ejemplo, una ADU independiente de dos habitaciones en la ciudad de Hayward, California, podría potencialmente obtener $2,300 a $2,500 por mes en alquiler. Por otro lado, una ADU de una habitación o un estudio en la misma área generaría alrededor de $1,500 por mes. Las ADU de dos habitaciones en Texas generalmente se pueden alquilar por alrededor de $ 1,600 / mes.

Sin embargo, tomados por sí solos, estos números pueden ser engañosos.

Para tener una idea precisa de cuánto puede ganar potencialmente alquilando su ADU, deberá considerar los costos de construcción y mantenimiento de una ADU, y luego deducir esos costos de sus ingresos por alquiler.

Solo al deducir los gastos totales involucrados en el mantenimiento y operación de la ADU del alquiler mensual podrá calcular su ingreso real de esa ADU.

Gastos potenciales involucrados en el alquiler de su ADU

Construir y operar una ADU en su propiedad implica ciertos gastos recurrentes. Debe calcular cuidadosamente sus gastos potenciales antes de configurar una ADU como unidad de alquiler en su propiedad.

Para ayudarlo a tomar una decisión, aquí hay un ejemplo para ilustrar los gastos potenciales de construir, mantener y alquilar su ADU. Por conveniencia, imaginemos que está planeando construir una ADU de dos dormitorios en California.

Cuando la construcción de la ADU esté completa y esté listo para alquilarla a su primer inquilino, estos son algunos de los gastos operativos más importantes que tendrá que asumir.

• Primas de seguro de propiedad: Deberá extender su póliza de seguro de propiedad actual para proporcionar cobertura de extensión de vivienda. Esto le costará alrededor de $ 1,000 por año, o un poco más de $ 83 por mes. También puede optar por una póliza de seguro de vivienda de alquiler por separado, que le costará alrededor de $ 600 al año (por un valor de cobertura de $ 300k).

• Impuesto a la propiedad: También tendría que pagar un impuesto predial anual de aproximadamente el 1,2 % del costo total de la unidad de vivienda accesoria. Dependiendo de cuánto pagó por la construcción de la ADU, esto podría ascender a un gasto anual de alrededor de $3500 a $4500, además del impuesto a la propiedad que ya paga por la residencia principal.

• Actualizaciones de utilidades: Si su residencia principal se construyó hace una década o más, entonces los paneles eléctricos probablemente no fueron diseñados para soportar una unidad residencial secundaria en pleno funcionamiento. En tal caso, deberá actualizar su panel estándar de 100 amperios a un panel de 200 amperios para que pueda operar fácilmente dos refrigeradores, lavadoras y el aire acondicionado adicional.

• Costos de jardinería: El paisajismo de ADU es un área relativamente nueva del diseño del paisaje, y puede requerir que modifique significativamente el paisaje preexistente de la propiedad. El paisajismo es particularmente importante si está construyendo una ADU separada, como una casa de campo en el patio trasero. (Haga clic aquí para obtener más información sobre las casas de campo independientes o ADU). Los servicios regulares de jardinería pueden costarle alrededor de $50 al mes.

• Pagos de hipoteca: Esto dependerá del monto del préstamo que hayas tomado para financiar la construcción de tu ADU, así como del tipo de financiamiento que hayas elegido. Es difícil llegar a una cifra exacta, pero el propietario promedio puede esperar gastar $1,000 adicionales por mes en pagos de hipoteca después de construir una ADU.

• Gastos de vacante: Habrá ocasiones en las que no pueda encontrar un inquilino para su ADU. Por cada mes que la ADU esté vacante, esencialmente perderá dinero, ya que no tendrá ingresos por alquiler, pero la mayoría de los costos de mantenimiento permanecerán iguales. Es una buena idea reservar alrededor del 5 por ciento de sus ingresos de alquiler cada mes para pagar los gastos operativos cuando su ADU esté vacante.

• Servicios de mantenimiento: Probablemente tendrá que pagar entre $ 150 y $ 180 adicionales por mes por varios servicios de mantenimiento, como recolección de basura, suministro de agua y séptico. Estos servicios son esenciales para la salud y el bienestar de sus inquilinos, así como para el cuidado y mantenimiento de su ADU.

Después de tener en cuenta estos gastos, la mayoría de los propietarios de viviendas en California podrían obtener un ingreso de alquiler de alrededor de $500 al mes de una ADU de dos habitaciones. Por supuesto, este número es solo una estimación aproximada y es posible que no coincida con su propia experiencia en la construcción y el alquiler de una ADU.

El mercado de la vivienda de alquiler

El estado del mercado inmobiliario también determinará cuánto dinero puede ganar alquilando su ADU. La tasa de vacantes de alquiler en su área, que mide el porcentaje de unidades de alquiler que están vacantes actualmente, podría ser un buen indicador de sus ingresos potenciales por el alquiler de su ADU.

Si la tasa de vacantes de alquiler es inferior al 7 por ciento, entonces puede asumir que el mercado es saludable y podrá obtener ingresos de alquiler constantes de su ADU. Sin embargo, si la tasa de vacantes está por encima del 7 por ciento, eso significa que muchas propiedades de alquiler en su área están vacantes. En ese caso, es posible que le resulte más difícil encontrar inquilinos que estén dispuestos a pagar el alquiler que desea.

Si bien estos promedios pueden ser un buen punto de partida, debe hacer su propia investigación sobre la tasa típica de vacantes de alquiler en la ciudad o suburbio elegido. Estas tarifas pueden variar mucho, incluso en diferentes zonas de una misma ciudad. De manera similar, las áreas metropolitanas suelen tener una tasa de vacantes de alquiler mucho más baja que las áreas rurales, incluso dentro del mismo estado.

Hay varias formas en las que puede determinar la tasa de vacantes «normal» para las propiedades de alquiler en el área elegida. Puede ponerse en contacto con un agente inmobiliario local que tenga experiencia y sea confiable. Ellos podrán ayudarlo a calcular la tasa promedio de vacantes de alquiler en los últimos años.

Alternativamente, puede verificar si alguna asociación inmobiliaria local publica informes mensuales o trimestrales sobre la actividad de alquiler en su ciudad o condado.

Las empresas de administración de propiedades de buena reputación también pueden ser un buen recurso, ya que lo más probable es que tengan datos confiables sobre la tasa de vacantes para las áreas en las que operan. También estarían dispuestos a compartir estos datos con alguien que podría ser un cliente potencial. Asegúrese de preguntar por la tasa de desocupación promedio del mercado, en lugar de solo la tasa de desocupación de alquiler para las propiedades que administran.

También puede obtener información similar del gobierno local o, más precisamente, del departamento de desarrollo de la comunidad local. Es casi seguro que tendrán datos sobre las tasas de disponibilidad de alquileres en el mercado local.

Puede buscar en el sitio web del departamento de desarrollo de la comunidad local para ver si la información se ha publicado en línea. De lo contrario, puede comunicarse directamente con un funcionario que trabaje en el departamento.

Cómo aprovechar al máximo una ADU de alquiler: un estudio de caso

Como un caso de estudio, podemos aprender de las experiencias de Chris D., quien gastó $190,000 para construir una ADU de un solo piso de 1,250 pies cuadrados en el estado de Washington. Esta ADU estaba ubicada en un área rural, en las afueras de la ciudad, y en uno de los mejores distritos escolares del estado.

Como pago inicial, Chris D. aportó más del 30 por ciento del costo total de la ADU. Esto minimizó los pagos mensuales de la hipoteca, ya que el monto del préstamo era relativamente bajo.

Financió la ADU con una línea de crédito prestada de la Unión de Crédito de Empleados del Estado de Washington (WSECU). (Haga clic aquí para obtener más información sobre otras posibles fuentes de financiamiento de ADU).

La ADU se construyó en poco más de cuatro meses, con un pago inicial de $35,000 y una línea de crédito de $155,000 para los gastos restantes.

Una vez que se completó la construcción, la ADU se alquiló por $ 1895 por mes, con $ 180 adicionales para servicios de mantenimiento como agua, basura y séptico.

Los ingresos totales por alquiler, apenas un poco más de $2,000, estaban muy por debajo del valor de mercado, lo que permitió a Chris D. elegir entre una lista de varios inquilinos potenciales calificados.

Después de pagar todos los gastos recurrentes asociados con la propiedad de ADU (como impuestos sobre la propiedad adicionales, seguros, costos de mantenimiento y mayores pagos de hipoteca), obtiene un poco más de $560 en ingresos netos por alquiler cada mes. La mayor parte de los ingresos por alquiler se canaliza actualmente hacia el pago del préstamo, antes de que se utilice para cualquier otra cosa.

Teniendo en cuenta que la inversión inicial realizada por Chris D. fue el pago inicial de $35,000 para la ADU, el ingreso neto por alquiler de $560 por mes equivale a un retorno de la inversión del 19 por ciento anual.

Claramente, este es un ROI más alto que el que pueden ofrecer la mayoría de los otros tipos de inversiones. Sin embargo, puede ser menos consistente, ya que los ingresos se detendrían por completo sin un inquilino en la ADU.

Factores a considerar al alquilar una ADU

Puede encontrar inquilinos para su ADU a través de una empresa de administración de propiedades o colocando anuncios en el periódico o sitios web. El boca a boca de amigos y familiares también podría ayudarlo a encontrar algunos inquilinos potenciales.

Para garantizar que su ADU esté bien mantenida y cuidada, y que siempre recibirá el alquiler a tiempo, deberá idear un sistema confiable para evaluar a los posibles inquilinos. Para empezar, debe pedirle a un inquilino potencial una copia de su informe de crédito.

Si no desea aprender a analizar los informes crediticios por su cuenta, puede contratar una agencia de informes crediticios. Esto puede ser especialmente útil si no tiene experiencia en la evaluación de información crediticia y no se siente del todo cómodo haciéndolo. La empresa podrá analizar el historial de alquiler y las referencias de cada inquilino potencial, así como su capacidad para pagar tarifas y depósitos no reembolsables por la ADU.

También debe asegurarse de que exista un contrato de alquiler por escrito entre usted y su inquilino, para evitar tensiones y discusiones innecesarias para todas las partes.

Algunas de las preocupaciones compartidas, sobre las que debe llegar a un acuerdo claro antes de alquilar su ADU, incluyen la división de las facturas de servicios públicos, el uso adecuado del espacio exterior y la división del espacio de estacionamiento.

Aquí hay una lista de las cosas que deben incluirse en su contrato de arrendamiento o alquiler:

• La fecha en la que se debe pagar el alquiler cada mes.
• Si se permiten o no mascotas en su ADU
• Cuántas y qué tipos de mascotas se permiten
• Si los costos de los servicios públicos están incluidos en el alquiler
• Si se permite o no fumar en la ADU
• Si el espacio de estacionamiento está incluido en el alquiler
• Qué tipo de acceso tendrá el inquilino al patio o césped

Puede elegir entre una amplia gama de modelos de contratos de arrendamiento disponibles en Internet. Asegúrate de leer atentamente las plantillas antes de elegir la que mejor se adapte a tus necesidades. Luego, deberá editar la plantilla elegida para asegurarse de que cubra todo lo que es relevante para su contrato de alquiler, sin cláusulas superfluas.

También puede contratar a una empresa de administración de propiedades para que redacte el contrato de alquiler y recopile las firmas en su nombre, si desea ahorrarse algo de tiempo y esfuerzo.

Puede consultar sitios web como Craigslist, Zillow y Trulia para determinar cuánto alquiler debe cobrar por su ADU. Revise listados similares en su área para averiguar cuánto están cobrando otros propietarios de viviendas por ADU de tamaño y tipo similares.

Puede cobrar un poco más si ofrece servicios como lavadora y secadora, un complejo que admite mascotas, servicios públicos incluidos o un contrato de arrendamiento de mes a mes.

Si la propiedad está ubicada cerca de una universidad, un área comercial o algún otro lugar popular, podrá cobrar un alquiler más alto por su ADU que si vive en un área más rural o suburbana.

Tenga cuidado de tener en cuenta todos estos factores antes de decidirse por un alquiler que cubra sus costos y le permita obtener un buen ingreso de alquiler, al tiempo que hace que su inquilino sienta que está obteniendo un buen trato. Después de todo, mantener contento a su inquilino le ahorrará la molestia de tener que buscar nuevos inquilinos cada pocos meses.

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