¿Te has preguntado si es posible construir una vivienda adicional en tu propiedad? Si es así, no te preocupes, porque hoy te traemos todo lo que necesitas saber sobre las ADUs (siglas en inglés de Unidades de Alojamiento Accesorias) y qué deberías considerar antes de empezar a construir. ¡Descubre si es posible hacer realidad tus planes de tener una ADU en tu patio trasero!
Es posible que desee ampliar su propiedad sin necesariamente agregar más a su casa. Una posible solución es construir una unidad de vivienda accesoria o una ADU. Idealmente, le gustaría tener la ADU en su patio trasero o en cualquier otro lugar de su propiedad. ¿Está esto legalmente permitido?
El hecho de que pueda construir una ADU en su patio trasero o en su propiedad varía según la zonificación, las ordenanzas y el código de construcción de un estado y ciudad/pueblo. Incluso si se permite una ADU donde vive, a menudo necesita un permiso y es posible que esté limitado en el tamaño de la ADU, junto con otros requisitos específicos también.
Si está ansioso por obtener más información sobre cómo construir una ADU en su propiedad, este artículo será su guía. A continuación, le explicaremos los tipos de ADU, si puede construir una en su jardín y qué permisos y leyes de zonificación debe cumplir.
¿Qué es una ADU? ADU 101
Comencemos hablando de las ADU en detalle.
Como mencionamos en la introducción, ADU significa «unidad de vivienda accesoria». Las ADU tienen muchos apodos, como suites secundarias, cabañas en el patio trasero, unidades para suegros y pisos para abuelas.
Independientemente de cómo quiera llamarlo, una ADU es una casa pequeña que se encuentra en una propiedad residencial. La ADU no es la casa principal. Puede o no estar conectado a la casa principal.
El tamaño de una ADU varía. Como mínimo, una ADU podría medir 600 pies cuadrados. Los más grandes podrían tener 1,200 pies cuadrados o más. Teniendo en cuenta que el apartamento promedio es de 800 pies cuadrados, tendría tanto espacio en una ADU como en un apartamento típico.
Una ADU está diseñada como su propia casa. Debe tener puertas de entrada y salida, una sala de estar, un baño (posiblemente más de uno) y una cocina. De esta manera, los residentes de la ADU no tienen que ingresar a la casa principal (o viceversa) para usar el baño o la cocina.
Tipos de ADU
No todas las ADU son iguales. Mientras planifica dónde irá la suya, tenga en cuenta los siguientes cinco tipos de ADU.
ADU de conversión de sótano
Una ADU de conversión de sótano es aquella en la que no construye nada extra en su propiedad. En su lugar, convertiría su sótano en una cómoda sala de estar. El trabajo de construcción para una ADU de conversión de sótano podría implicar la adición de pisos y aislamiento, así como la adición de puertas y ventanas.
Por lo general, para ser considerado una ADU legal, necesitará una entrada separada y una forma de cerrarla desde la casa principal. De esta manera se puede tratar como un apartamento físico independiente.
ADU de conversión de garaje
En la misma línea que una ADU de conversión de sótano es una ADU de conversión de garaje. Si no usa su garaje para mucho más que el almacenamiento, puede quitar todo lo que hay allí, transferirlo todo a una unidad de almacenamiento y reutilizar el garaje en su propio espacio habitable.
Esto es muy popular aquí en San Petersburgo, Florida, donde hay una escasez general de viviendas debido al crecimiento general de la población, la falta de terrenos para construir (la ciudad es una península) y la afluencia de personas de otros estados. mudándose.
Lo más probable es que antes de que su garaje se considere habitable, necesitaría trabajo, al estilo de la construcción del sótano que destacamos en los párrafos anteriores. Tanto los garajes que están adjuntos a la casa como los que están separados son elegibles para una ADU de conversión de garaje.
ADU sobre el garaje
Aquí hay otra opción de ADU relacionada con el garaje. Si tiene una casa de dos pisos con un garaje de un piso, puede agregar una unidad encima del garaje.
ADU adjunto
Una ADU adjunta, también conocida como ADU adicional, es una sección separada que todavía está conectada de alguna manera a la casa o edificio principal.
Unifamiliar Nueva Construcción ADU
El último tipo de ADU es una ADU independiente de nueva construcción. Esta ADU es como lo que describimos primero, ya que la ADU es su propia mini casa o apartamento. La ADU está separada de la propiedad principal y tendría todas sus propias comodidades para evitar el entrecruzamiento entre las propiedades.
¿Dónde se puede construir una ADU? ¿En tu propio patio trasero? ¿En su propiedad?
Si una ADU separada o una adición es adecuada para usted, es hora de determinar adónde irá. Volviendo a lo que hablamos en la introducción, preferiría construir la ADU en su patio trasero. Tiene el espacio allí para una nueva ADU de construcción separada o tal vez una ADU adjunta.
Si no puede construir la ADU en su patio, es posible que tenga espacio en otro lugar de su propiedad. ¿Tienes permiso para hacer esto?
Más que probable, sí. Las reglas que rodean la legalidad de las ADU varían de estado a estado e incluso de ciudad y pueblo, por lo que recomendamos buscar las reglas en el cuello del bosque.
Sin embargo, en general, en los Estados Unidos, las ADU se ven bastante favorablemente. En California, se aprobaron leyes en 2017 que dificultaron que el gobierno impusiera restricciones a las ADU. Esas leyes se modificaron aún más en 2020 para relajar aún más las reglas.
Por ejemplo, según las reglas de 2020 en California, normalmente puede construir una ADU o una unidad de vivienda accesoria junior (JADU) en su propiedad. Las ADU que están exentas de las leyes estatales pueden tener hasta 800 pies cuadrados.
En New Hampshire y Vermont, las leyes locales fomentan la construcción de ADU.
En otros estados o ciudades, las reglas de permisos de ADU pueden ser mucho más restrictivas. Por ejemplo, aunque el estado de California da la bienvenida a las ADU, Los Ángeles no lo hace en la misma medida. De acuerdo con la Sitio web del condado de Los Ángelesno puede tener una ADU de conversión de garaje a menos que cumpla con los códigos de construcción residencial para aislamiento, puertas y ventanas.
También tenemos que mencionar Hawái, ya que hacen las cosas de manera un poco diferente. Además de las ADU, Hawái también le ofrece la opción de construir ODU o unidades de vivienda Ohana.
Implementadas en el código de zonificación de Hawái de 1981, las ODU se promovieron para hacer que las casas fueran más asequibles, ahorrar espacios verdes en el estado y aumentar la cantidad de viviendas disponibles en Hawái sin necesidad de un subsidio del gobierno.
Las ADU son menos restrictivas en Hawái que las ODU, ya que estas últimas requieren códigos de zonificación y permisos.
Permisos, estándares de desarrollo y leyes de zonificación que dictan la colocación de ADU
Entonces ya ha revisado las reglas locales y está feliz de descubrir que puede construir una ADU en su propiedad. ¡Antes de comenzar, asegúrese de estar del lado correcto de la ley!
Permisos
En los estados en los que se adoptan las ADU, los permisos se requieren con menos frecuencia. Sin embargo, muchos estados pueden exigirle que obtenga un permiso. En esos estados, construir y vivir en una ADU sin permiso es ilegal. Si vas sin un permiso, pueden pasar todo tipo de cosas malas.
Por ejemplo, podría recibir una multa, posiblemente de miles de dólares. En algunos casos, podría perder su seguro de propietario de vivienda, ya que construir una propiedad sin permiso se considera anular el seguro.
En el peor de los casos, su ADU podría ser demolida o podría recibir amenazas de demolición hasta que obtenga los permisos adecuados.
el recurso Viviendas Accesorias ha compilado todas las regulaciones sobre permisos ADU en ciudades y pueblos de todo el país, lo cual es de gran ayuda. Busque su vecindario y vea si necesita un permiso para construir una ADU. Si lo hace, por favor no renuncie a uno.
Leyes de Zonificación
Otra legalidad de la que preocuparse al construir una ADU es la(s) ley(s) de zonificación en su ciudad o pueblo. Las leyes de zonificación dictan si puede construir una ADU o varias, qué tipo de ADU se permite y su tamaño.
Algunas leyes de zonificación solo se aplican al tamaño de su ADU, mientras que otras dictan el estilo de la ADU. Por lo tanto, debe familiarizarse con todas las leyes de zonificación de su ciudad o pueblo antes de siquiera levantar un martillo para comenzar a construir.
Si usted es parte de una asociación de propietarios, la HOA tendrá su propio conjunto de requisitos que su ADU debe cumplir antes de que pueda comenzar a construir. Esto reduce aún más el alcance de su proyecto ADU.
Estándares de desarrollo
Los estándares de desarrollo son una tercera área legal de la que preocuparse a medida que sus planes de ADU se acercan a la realidad. Un estándar de desarrollo es un conjunto de criterios relacionados con el uso o la subdivisión de la tierra, así como con el diseño del edificio.
Como habrás adivinado, los estándares de desarrollo no son uniformes entre ciudades, pueblos y estados. Si los estándares de desarrollo en su vecindario restringen las ADU a no más de 500 pies cuadrados (incluso si eso es bastante pequeño para una ADU), entonces que así sea, ese es el tamaño permitido de su ADU.
Si no puede construir una ADU de más de 75 pies, también debe cumplir con esa regla. Por lo general, habrá otras reglas específicas sobre la altura y el ancho máximos permitidos de la ADU.
Vuelva a verificar que su ciudad o pueblo no aplique estándares de desarrollo al tamaño del lote en cuestión, como lo hacen algunos. En esos casos, su lote debe tener 30 pies de ancho con 3200 pies cuadrados disponibles para ser elegible para una ADU.
ADU pros y contras
Si está debatiendo si debe agregar una ADU a su propiedad, permítanos ayudarlo a decidirse con esta sección de pros y contras.
Los beneficios de las ADU
Comencemos con las ventajas de agregar una ADU a su hogar, ya sea que sea parte de su hogar existente o una ADU separada de nueva construcción.
Vivienda más asequible
No es ningún secreto que los precios de la vivienda siguen aumentando y aumentando. Esto deja a mucha gente afuera en el frío. Quizás viven con sus padres más tiempo del que quieren, o lo mejor que pueden pagar es un apartamento. Estas personas no gastan dinero en algo que les pertenece como lo harían con una hipoteca. Sólo están pagando el alquiler.
Las ADU suelen ser una propuesta mucho más asequible para las personas en estas situaciones. Es por eso que se han aprobado tantas legislaciones estatales de ADU en los EE. UU. Las ciudades y pueblos que permiten libremente las ADU enfrentan crisis de vivienda asequible (al igual que gran parte del país), por lo que las ADU son una solución adecuada.
No es necesario comprar más terrenos
Otra ventaja de las ADU es que se pueden construir sin necesidad de adquirir más terreno. La escasez de tierras ya es un problema creciente en los EE. UU., y es probable que el problema aumente en los próximos años.
Dado que una propiedad con ADU son dos casas en un lote, ayuda a que el terreno disponible rinda más en términos de vivienda.
Mantenga a sus seres queridos cerca
Las ADU también son una excelente manera de mantener a sus seres queridos cerca de usted. Ya sean sus propios padres que viven en la ADU, sus suegros, amigos o incluso hijos adultos, están lo suficientemente cerca como para pasar tiempo juntos, pero todos tienen su privacidad.
Pequeño y (relativamente) fácil de construir
En comparación con construir una casa completa, que requiere de cientos a miles de horas de mano de obra y cuesta cantidades significativas de dinero, construir una ADU es mucho más fácil de hacer. Eso se debe al tamaño más pequeño y manejable de estas viviendas.
Puede aumentar su valor de reventa
Según un informe titulado Comprensión y tasación de propiedades con unidades de vivienda accesorias publicado por The Appraisal Journal, en una encuesta de propietarios de viviendas ADU en Portland, Oregón, el valor de reventa de una propiedad con una ADU aumentó en un 51 por ciento.
Las desventajas de las ADU
Debe reflexionar sobre las siguientes consideraciones antes de comprometerse a construir una ADU.
Puede ser muy caro
Aunque construir una ADU es más fácil ya que es una vivienda más pequeña, eso no significa que el trabajo sea barato. Mejores casas y jardines cotiza el precio de una nueva ADU entre $ 30,000 y $ 300,000 y más. ¡Necesitaría un presupuesto considerable (y probablemente algo de financiación) para una ADU!
Debe seguir las reglas
Como se ejemplificó en la última sección, las ADU no están exentas de leyes y restricciones. En algunas partes del país, las reglas son más relajadas, pero eso no es cierto en todos los estados. Si el suyo es un estado con reglas estrictas de ADU, leer todos los permisos y estándares de desarrollo puede causarle dolor de cabeza.
Aumento de los impuestos sobre la propiedad
Dado que una ADU técnicamente expande su propiedad, agregar una a su hogar puede aumentar sus impuestos a la propiedad. Las deducciones están disponibles a medida que usa los diversos servicios en la nueva propiedad, pero es posible que las deducciones no sean suficientes para compensar por completo los impuestos más altos.
Conclusión
La construcción de una unidad de vivienda accesoria o ADU en su propiedad generalmente está permitida, y eso también se aplica a su patio trasero. Pero las reglas varían significativamente según la parte del país en la que resida, así que asegúrese de hacer su tarea.
Las ADU pueden aumentar el atractivo exterior de su hogar y proporcionar una vivienda asequible, pero sus impuestos sobre la propiedad podrían aumentar por sus problemas. ¡Esperamos que esta guía le haya ayudado a decidir si una ADU es adecuada para usted!
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