La vivienda asequible es un tema muy relevante en nuestra sociedad actual, especialmente en ciudades con altos costos de vida. Pero, ¿en qué se diferencia la vivienda asequible de la asequible en general? En este artículo exploraremos en detalle qué significa vivienda asequible y qué factores se deben tener en cuenta para que una vivienda cumpla con esta categoría. ¡No te lo pierdas!
La definición de “vivienda asequible” no siempre ha sido clara. El hecho de que haya buscado y esté leyendo este artículo es prueba de ello.
A menudo combinados con «vivienda asequible», las definiciones de estos términos pueden confundir a quienes no están involucrados en asuntos de planificación comunitaria, lo que a menudo impide que las personas participen plenamente en el proceso de planificación.
Los urbanistas utilizan una buena cantidad de jerga, lo que les ayuda a comunicarse entre ellos de manera más eficiente, pero también confunde a quienes son nuevos en el tema.
Este artículo examinará la definición de vivienda alcanzable y explicará las diferencias críticas entre «alcanzable», «asequible» y otras categorías de vivienda disponibles en la actualidad.
Hoy, arrojemos algo de luz sobre los términos más comunes relacionados con los precios de las viviendas. Al final de este artículo, comprenderá bien las principales categorías de viviendas con respecto al costo y comprenderá las diferencias entre ellas.
¿Qué es Vivienda Asequible?
La vivienda asequible es una vivienda que es asequible para las personas que ganan alrededor del ingreso medio del área (AMI). Los hogares que viven en viviendas asequibles y ganan entre el 80 % y el 120 % del AMI no deberían necesitar gastar más del 30 % de sus ingresos en costos de vivienda.
Hoy en día, hay una falta de viviendas asequibles en muchas comunidades de los EE. UU., y cada vez más personas quedan fuera del mercado local.
La falta de asequibilidad no es un problema nuevo: ha ido empeorando gradualmente en los últimos años. El tema tampoco se limita a las personas de bajos ingresos, sino que es algo que afecta incluso a quienes tienen buenos trabajos bien remunerados.
Para entender qué es una vivienda asequible, debemos darle un poco de contexto. Hay varias categorías de vivienda con respecto a la asequibilidad, y saber cuáles son ayudará a aclarar las cosas.
Aquí hay algunas definiciones.
Vivienda a valor de mercado
El valor de mercado de la vivienda es el precio que la gente está dispuesta a pagar para comprar o alquilar una casa en un área específica. Es el precio dictado por el mercado y está influenciado por la oferta y la demanda.
Cuanta más demanda haya de viviendas en una zona, más altos serán los precios, y si la oferta es baja (no se están construyendo suficientes viviendas), esto también hará subir los precios.
Vivienda asequible
El mercado aún dicta los precios asequibles de las viviendas, pero las opciones disponibles permiten que los compradores de una gama más amplia de antecedentes económicos puedan pagarlas.
La vivienda asequible es una vivienda asequible para aquellos que ganan el ingreso medio del área, lo que significa que no necesitan gastar más del 30 % de sus ingresos en su hogar.
Los tipos de casas incluidas en la categoría de vivienda asequible pueden consistir en viviendas unifamiliares, condominios y apartamentos.
El gobierno a veces interviene para aumentar el stock de viviendas asequibles en una comunidad en particular. Estas medidas podrían ser en forma de incentivos o incluso estatutos para fomentar este tipo de viviendas.
Vivienda asequible
La vivienda asequible tiene un precio por debajo del valor de mercado y, por lo general, no requiere más del 30% de los ingresos mensuales de un hogar para comprar.
Los subsidios son proporcionados, generalmente por el gobierno, para reducir el costo que los ocupantes deben pagar por una vivienda asequible.
Algunas áreas tienen listas de espera para unidades de alquiler asequibles, que son una opción para las personas que no pueden pagar el alquiler del mercado.
Vivienda subsidiada o de alquiler adaptado a los ingresos (RGI)
Las casas de alquiler adaptado a los ingresos tienen su alquiler fijado de acuerdo con el ingreso mensual de los ocupantes.
El alquiler a pagar no suele superar el 30% de los ingresos mensuales del hogar. Si la casa genera más ingresos, paga más renta.
Esta opción ofrece una variedad de tipos de vivienda, incluidas casas adosadas, viviendas unifamiliares y apartamentos. Puede ayudar a las personas que cumplen con los requisitos de elegibilidad de ingresos, como los que reciben compensación por desempleo o ingresos por discapacidad.
¿Cuál es la diferencia entre vivienda asequible y asequible?
Las personas a menudo se confunden con la diferencia entre vivienda asequible y vivienda asequible. Las personas que ganan alrededor del ingreso medio del área (AMI, por sus siglas en inglés) pueden pagar una vivienda asequible. La vivienda asequible está subsidiada para permitir que las personas que ganan mucho menos que el AMI compren o alquilen una casa.
Por lo tanto, la vivienda asequible sigue siendo vivienda a «precio de mercado», mientras que la vivienda asequible está subsidiada para que sea asequible.
Los subsidios para viviendas asequibles por lo general provienen del gobierno, pero ¿cómo se reduce el costo de la vivienda alcanzable a un nivel alcanzable sin asistencia directa?
Veamos eso con más detalle.
¿Cómo se puede entregar una vivienda asequible?
La disponibilidad de vivienda alcanzable se puede mejorar a través de varios medios diferentes, como los siguientes:
- Fomentar la construcción de viviendas de mayor densidad, por ejemplo, modificando las reglamentaciones.
- Uso de casas construidas fuera del sitio para reducir el costo de construcción
- Uso de tecnologías ecológicas de alta eficiencia para reducir el costo de propiedad al minimizar las facturas de servicios públicos
Veamos un estudio de caso en la ciudad de Englewood, Colorado, donde la comunidad local ha destacado la falta de viviendas asequibles y se están tomando medidas para abordar esto.
¿Por qué necesitamos viviendas asequibles?
Mucha gente reconoce los problemas de vivienda que enfrentan las comunidades de los EE. UU. en este momento, con muchas personas que están fuera del mercado.
Este es un problema particular en áreas populares del país, como el Área de la Bahía de San Francisco, donde las casas están cambiando de manos por un 15-20% por encima del precio de venta.
El Área de la Bahía es un ejemplo un tanto extremo, impulsado en parte por la afluencia de trabajadores tecnológicos que se han mudado al área para aceptar trabajos bien remunerados en las grandes empresas tecnológicas que tienen su sede allí. Aún así, sirve como una excelente ilustración del problema más amplio que afecta a las comunidades de los EE. UU.
Estas nuevas personas tienen más dinero para gastar y hacen subir el precio de la vivienda en el área. El resultado es que los trabajadores esenciales, como los conductores de autobuses y los maestros, no pueden permitirse comprar o alquilar casas en las comunidades donde trabajan.
Obviamente, este es un problema grave para todos, no solo para las personas a las que los precios han dejado fuera del mercado inmobiliario.
Los maestros de escuela pueden tener un viaje más largo o tener que soportar viviendas inadecuadas, y el resto de la comunidad se verá afectada por la escasez de esos trabajadores críticos que brindan servicios esenciales.
Desde 2020, de acuerdo a corredora de bienes raíces Redfin, los precios de la vivienda en los EE. UU. aumentaron de alrededor de $ 300 mil a casi $ 400 mil, y los pagos mensuales de la hipoteca del comprador típico se dispararon un 30% en comparación con el mismo período del año pasado.
Los crecientes costos de propiedad también están elevando los alquileres, y el resultado es que la propiedad de una vivienda es menos alcanzable para las personas en los EE. UU. hoy en día.
¿Por qué la propiedad de la vivienda es cada vez menos alcanzable?
Varios factores impulsores están haciendo que ser propietario de una vivienda sea menos alcanzable. Incluyen:
- La oferta está superando a la demanda
- El costo de los préstamos está en un mínimo histórico
- El costo de la tierra está aumentando
- Las regulaciones de zonificación están causando que se construyan menos viviendas asequibles
Veamos estos factores con más detalle.
Aumento de la demanda de vivienda
Según la Oficina del Censo de EE. UU., el grupo de edad conocido como Millennials es la generación viva más destacada de la historia (incluso mayor en número que los Baby Boomers). Están llegando a una edad en la que buscan casas para comprar.
Tenemos un artículo sobre la propiedad de vivienda millennial aquí que puede resultarle interesante.
Este desarrollo es suficiente por sí solo para aumentar significativamente la demanda de vivienda, pero sumado al costo históricamente bajo de los préstamos ahora, esto está generando una demanda colosal en el mercado de la vivienda.
Falta de oferta de vivienda
La oferta de viviendas no está a la altura del aumento de la demanda que la gente está viendo ahora en todo el país.
De hecho, según la Oficina del Censo de EE. UU., de 2010 a 2019 se construyeron menos viviendas que en cualquier década desde la década de 1960.
La falta de viviendas nuevas para compradores de nivel de entrada es particularmente aguda, con la proporción de viviendas adecuadas para compradores nuevos que representan menos del 10% del total, en comparación con el 40% en la década de 1980.
El resultado es que la escasez de viviendas está empeorando, con un aumento del déficit de más del 50 % entre 2018 y 2020.
Escasez de viviendas asequibles
La escasez de viviendas alcanzables es peor en áreas deseables, como donde las escuelas son buenas, hay muchos buenos trabajos y las conexiones de transporte son buenas.
Uno de los factores que provocan esta escasez es la normativa relacionada con la planificación y la creación de zonas para diferentes tipos de vivienda.
Zonas de Vivienda y Reglamento
Las zonas de vivienda se especifican en las normas locales y estipulan qué tipos de casas se pueden construir y dónde.
Suena sensato, ¿verdad?
El problema es que muchas de estas zonas requieren que los constructores construyan solo viviendas unifamiliares dentro de ellas. Este tipo de desarrollo es de muy baja densidad, y el costo de construir a densidades tan bajas es alto.
Las zonas de viviendas unifamiliares representan el 82% de la tierra en el Área de la Bahía de San Francisco y son un factor importante que contribuye al aumento del costo de las viviendas allí.
La vivienda de alta densidad no está permitida en gran parte del país; incluso los dúplex están prohibidos en muchos lugares. Pero esa no es la única regulación que impide la construcción de viviendas de mayor densidad.
Otras reglas en realidad hacen que la construcción de viviendas de alta densidad sea ilegal, como un número mínimo de espacios de estacionamiento requeridos para cada casa y tamaños mínimos de lotes, que a menudo son muy grandes.
Como regla general, cuanto menor sea la densidad de viviendas, más costosa será su construcción.
Los desarrolladores de todo el país están siendo impulsados a enfocarse en casas más grandes y lujosas en lugar de viviendas multifamiliares o viviendas iniciales. La alta demanda y la baja oferta de vivienda aumentan el costo de la vivienda para todos.
Los residentes actuales a menudo votan en contra de los cambios en las leyes de zonificación porque no quieren que cambie el carácter de sus vecindarios.
Necesitamos repensar si se van a crear viviendas más asequibles.
¿Qué significa vivienda asequible para una ciudad?
Cubrimos la definición de vivienda asequible anterior, pero veamos qué significa para esa comunidad tener suficientes viviendas asequibles en un pueblo.
Para ser un buen lugar para vivir, una ciudad debe tener alojamiento suficiente para todos los que quieran vivir allí. Pero, más que eso, debe ser capaz de atraer y retener a los trabajadores clave que son esenciales para el éxito de esa ciudad.
Esta estipulación significa que debe haber viviendas adecuadas para todos los grupos demográficos, desde adultos solteros en edad de trabajar hasta familias jóvenes y personas mayores con pensiones fijas de jubilación.
Cualquier ciudad debe acomodar a los trabajadores para soportar todos estos datos demográficos y más. Las escuelas necesitan maestros, los hospitales necesitan médicos y enfermeras, debe haber personas a cargo de los servicios de bomberos y rescate, fuerzas del orden, etc.
Si estas personas cruciales no pueden permitirse vivir en una ciudad, eso crea dificultades y escasez, haciendo que el lugar sea menos exitoso y menos deseable para vivir.
Es extremadamente importante para la salud, el bienestar y la calidad de vida de todos en la comunidad que haya viviendas adecuadas disponibles para todos. La vivienda asequible es un componente crucial de esto.
Ejemplo de Vivienda Alcanzable de la Ciudad de Englewood
La ciudad de Englewood es un municipio autónomo en el condado de Arapahoe, Colorado. Muchos residentes de Englewood han expresado su preocupación de que no hay suficientes viviendas asequibles.
El problema con la falta de vivienda asequible
El precio promedio de una casa en Englewood es de alrededor de $380,000, según el Censo de EE. UU. de 2020.
El ingreso familiar promedio en Englewood es de $ 56k, lo que significa que el hogar promedio puede pagar una casa valorada en alrededor de $ 250- $ 260k.
Está claro entonces que hay una discrepancia de $120k o más entre lo que la gente puede pagar y lo que cuesta una casa.
Aumentar el stock de viviendas asequibles
La falta de viviendas asequibles en Englewood se está abordando de varias maneras.
Disminución del costo de la tierra para vivienda
Al cambiar las reglas de zonificación e incentivar la construcción de dúplex y tríplex en lugar de viviendas unifamiliares, Englewood espera reducir el costo de la tierra para vivienda.
Permitir que más propietarios compartan mucho de esta manera reduce el costo total para cada hogar.
Reducir el tamaño mínimo del lote también es una opción, lo que significa que se requiere menos terreno para cada casa, lo que reduce el costo total por casa.
Cambiando las Regulaciones para Promover Vivienda Asequible
La definición de hogar podría redefinirse para que sea más amplia. Anteriormente, un hogar se definía como dos personas no emparentadas y sus familias que vivían dentro de una sola estructura.
Esto podría cambiarse a cuatro personas no emparentadas viviendo en una casa, lo que permitiría que más personas compartan una casa y compartan los costos.
Fomentar la construcción de múltiples estructuras en un solo lote
Otra opción es construir casas más densas en un estilo de casa adosada, lo que permitiría múltiples estructuras en un solo lote. Bajo esta opción, el dueño de casa es dueño de la estructura pero no del terreno en el que se asienta.
Promoción de la Construcción de Viviendas Accesorias
Las unidades de vivienda accesorias son viviendas adicionales que pueden ayudar a compensar los costos del propietario y también podrían permitirse en Englewood.
Pueden hacer buenas inversiones y generar ingresos de alquiler para el propietario. Lea nuestros diversos artículos sobre el tema para obtener más información al respecto.
A medida que la comunidad de Englewood avanza con estos cambios, esperan que aumente la disponibilidad de viviendas asequibles, proporcionando más hogares para el «intermedio faltante» y los trabajadores clave esenciales para el área.
Resumen
La vivienda asequible es una vivienda que es asequible para los hogares que ganan alrededor del ingreso medio del área (AMI).
Dichos hogares no deberían necesitar gastar más del 30% de sus ingresos en vivienda para que se considere «alcanzable».
La vivienda asequible, por otro lado, es vivienda protegida. Por lo general, los subsidios provienen del gobierno y están diseñados para hacer que las viviendas sean asequibles para quienes tienen ingresos mucho más bajos.
Los hogares asequibles son fundamentales para una comunidad porque los trabajadores esenciales, como los conductores de autobuses, los maestros y los agentes del orden público, no pueden permitirse vivir en la comunidad sin ellos.
La disponibilidad de viviendas asequibles ha estado cayendo en los últimos años, en parte debido a un aumento en la demanda de viviendas y en parte debido a las regulaciones locales que dificultan la construcción de viviendas más económicas.
La oferta de viviendas alcanzables podría incrementarse cambiando las normas de planificación, como permitir que las casas se construyan más densamente, lo que reduciría el costo por casa.
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